>> 東興證券-房地產(chǎn)行業(yè)周報：二手房銷售回暖，地方積極調(diào)整購房政策-230213
| 上傳日期： |
2023/2/13 |
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| 1055KB |
| 格式： |
pdf 共20頁 |
來源： |
東興證券 |
| 評級： |
看好 |
作者： |
陳剛 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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市場行情：本周（2.6-2.10）A股地產(chǎn)指數(shù)（申萬房地產(chǎn)）漲幅1.13%（上周-0.74%），A股大盤（中證A股）漲幅-0.10%（上周0.91%）；H股地產(chǎn)指數(shù)（克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)）漲幅-1.17%（上周-9.21%），H股物業(yè)指數(shù)（恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)）漲幅-5.97%（上周-10.09%），H股大盤（恒生指數(shù)）漲幅-2.17%（上周-4.53%）。本周A股、H股地產(chǎn)板塊表現(xiàn)均強(qiáng)于大盤、H股物業(yè)板塊表現(xiàn)均弱于大盤。
行業(yè)基本面：
新房銷售降幅收窄、二手房銷售回暖。從數(shù)據(jù)來看，27城商品房累計銷售面積（1.1~2.11）同比-16.1%，1月整月同比-33.1%；12城二手房成交面積（1.1~2.10）同比4.3%，1月整月同比-22.5%。
土地市場成交數(shù)據(jù)同比有所上升。從數(shù)據(jù)來看，100大中城市本年累計（2022.12.26~2023.2.12）成交土地建面同比15.9%，上周累計同比16.3%；本周100大中城市（2.6~2.12）土地成交溢價率4.4%，上周1.9%；100大中城市本年累計（2022.12.26~2023.2.12）土地成交總價同比21.0%，上周累計同比12.2%。
內(nèi)債融資同比回升，外債余額持續(xù)下降。從數(shù)據(jù)來看，境內(nèi)地產(chǎn)債發(fā)行規(guī)模（1.1~2.12）累計同比1.2%，1月整月同比-7.7%；內(nèi)地房企海外美元債券余額（截至2.12）同比去年同期-21.90%，環(huán)比上月末-0.18%；內(nèi)地房企海外港元債券余額（截至2.12）同比去年同期-3.02%，環(huán)比上月末-3.02%。
投資策略：新房銷售持續(xù)低迷，地方積極調(diào)整購房政策促進(jìn)住房消費。2月6日，武漢動態(tài)調(diào)整住房限購范圍，在武漢市住房限購區(qū)域購房的居民家庭可新增一個購房資格，在非限購區(qū)域擁有的住房不計入居民家庭購房資格認(rèn)定套數(shù)，非本市戶籍在限購區(qū)域購買首套住房的可實行購房資格“承諾辦、容缺辦”。2月7日四川省政府提出，優(yōu)化住房限購、限售、二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等政策，支持符合條件的地方動態(tài)調(diào)整首套房貸款利率下限；鼓勵有條件的地區(qū)對引進(jìn)人才、生育二孩或三孩家庭、進(jìn)城務(wù)工人員等購買商品房（含二手房）給予補(bǔ)貼。同時，本周還有臨沂、長沙、太原，德州等地發(fā)布公積金購房貸款支持政策，濟(jì)南、贛州等地發(fā)放購房補(bǔ)貼等。
我們認(rèn)為，隨著供需兩端全國性政策的加速釋放，政策正在形成合力，進(jìn)入新一輪寬松周期。隨著改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計劃的實施，優(yōu)質(zhì)民營房企的信用風(fēng)險已經(jīng)大幅降低。而本就具有信用優(yōu)勢的央企和國企，在改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計劃的助力下，將有效提升拿地和并購能力，對市場形成更加有效的支撐。當(dāng)前市場觀望情緒依舊很濃，居民購房信心不足，需求端的恢復(fù)將會是后續(xù)市場企穩(wěn)的最關(guān)鍵因素，我們預(yù)計各地需求端鼓勵政策還將持續(xù)出臺。
我們推薦兩條投資主線：
主線一：具有信用優(yōu)勢的優(yōu)質(zhì)央企和國企，建議持續(xù)跟蹤保利發(fā)展、越秀地產(chǎn)。我們認(rèn)為信用優(yōu)勢正推動優(yōu)質(zhì)央企和國企在土地和并購市場獲得優(yōu)勢，持續(xù)的拿地推盤能力與優(yōu)質(zhì)的信用背書也有望在需求回暖之時搶占先機(jī)，進(jìn)一步提升市場份額。
主線二：開發(fā)主業(yè)穩(wěn)健，能夠率先獲得金融機(jī)構(gòu)重點支持，有效降低自身信用風(fēng)險的優(yōu)質(zhì)房企，建議持續(xù)跟蹤金地集團(tuán)、碧桂園、龍湖集團(tuán)。當(dāng)前政策思路已經(jīng)從“救項目”擴(kuò)展到了“穩(wěn)房企”，經(jīng)營穩(wěn)健的民企有望獲得融資端的大力支持，市場對優(yōu)質(zhì)民企的擔(dān)憂也有望大幅降低。
風(fēng)險提示：行業(yè)政策落地不及預(yù)期的風(fēng)險、盈利能力繼續(xù)下滑的風(fēng)險、銷售不及預(yù)期的風(fēng)險、資產(chǎn)大幅減值的風(fēng)險。
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