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近期核心觀點(diǎn)：
　　春節(jié)過后，30城商品房日頻成交量同比降幅迅速收窄，但市場仍呈溫而不火之態(tài)。1月房企非銀融資環(huán)比回落，或主因春節(jié)因素。市場未見明顯復(fù)蘇，房企現(xiàn)金流壓力未解，但高層對房地產(chǎn)的支持態(tài)度愈發(fā)明確，雷不會(huì)爆，基本面磨底會(huì)繼續(xù)，后續(xù)需求端政策跟進(jìn)力度無須擔(dān)憂，靜待居民和房企信心重筑。我們看好三條主線：①久經(jīng)考驗(yàn)的優(yōu)質(zhì)房企；②接近“上岸”的困境反轉(zhuǎn)型標(biāo)的；③受地產(chǎn)拖累的物業(yè)板塊。核心推薦保利發(fā)展、招商積余。
　　市場表現(xiàn)回顧：
　　板塊方面，2023.2.6-2023.2.10期間，房地產(chǎn)指數(shù)（中信）上漲1.16%，滬深300指數(shù)下跌0.85%，房地產(chǎn)板塊跑贏滬深300指數(shù)2.01個(gè)百分點(diǎn)，位居所有行業(yè)第7位。近一個(gè)月，房地產(chǎn)指數(shù)（中信）上漲0%，滬深300指數(shù)上漲2.4%，房地產(chǎn)板塊跑輸滬深300指數(shù)2.4個(gè)百分點(diǎn)。近半年來，房地產(chǎn)指數(shù)（中信）上漲7.79%，滬深300指數(shù)下跌0.08%，房地產(chǎn)板塊跑贏滬深300指數(shù)7.87個(gè)百分點(diǎn)。
　　個(gè)股方面，2023.2.6-2023.2.10期間，89只個(gè)股上漲，43只個(gè)股下跌，6只個(gè)股持平，占比分別為64%、31%、4%。
　　行業(yè)數(shù)據(jù)跟蹤：
　　銷售端，從日頻數(shù)據(jù)跟蹤來看，節(jié)后銷售降幅迅速收窄。2023年截至2月10日，30城商品房成交面積1165萬㎡，同比-26%；其中，長三角、華南、華中&西南、華北&東北區(qū)域的商品房成交面積累計(jì)同比分別為-27%、-38%、-20%、-11%；一線城市、二線城市、三線城市的商品房成交面積累計(jì)同比分別為-15%、-28%、-32%。
　　融資端，房企非銀融資環(huán)比回落，或主因春節(jié)因素。據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2023年1月，房企非銀融資單月發(fā)行總額509億元，單月同比-34%，環(huán)比-22%。對此我們認(rèn)為：（1）非銀融資有下行，判斷主要是春節(jié)因素，政策支持未變；（2）市場未見明顯復(fù)蘇，房企現(xiàn)金流壓力未解；（3）但銀行展期、內(nèi)保外貸等一系列強(qiáng)勢措施下，雷不會(huì)爆，基本面磨底會(huì)繼續(xù)。
　　行業(yè)政策要聞：
　?、俸蔽錆h在限購區(qū)域購房的居民家庭可新增一個(gè)購房資格，外地戶籍在限購區(qū)域購買首套住房的可實(shí)行購房資格“承諾辦、容缺辦”。②四川省、黑龍江哈爾濱、山東聊城、安徽銅陵義安區(qū)出臺(tái)促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展系列舉措。③湖南長沙、山東威海、山東東營、山東臨沂、遼寧丹東、內(nèi)蒙古烏蘭察布優(yōu)化公積金貸款政策。④湖南省出臺(tái)措施穩(wěn)定房地產(chǎn)領(lǐng)域投資。⑤河南安陽舉辦購房促銷活動(dòng)。⑥江西贛州延續(xù)契稅補(bǔ)貼政策，中心城區(qū)三區(qū)取消限購。⑦河南將開展試點(diǎn)積極探索預(yù)售制度改革和現(xiàn)房銷售。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：
　　1、后續(xù)政策落地效果不及預(yù)期；2、疫情等因素致行業(yè)基本面超預(yù)期下行；3、房企信用風(fēng)險(xiǎn)事件超預(yù)期沖擊。