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REITs本質(zhì)上是投資于不動(dòng)產(chǎn)的公募基金，收益來(lái)源于底層資產(chǎn)合理經(jīng)營(yíng)提供的穩(wěn)定收益。底層資產(chǎn)的特殊性使其對(duì)參與各方都有獨(dú)特意義：對(duì)于原始權(quán)益人而言，發(fā)行REITs能夠降低杠桿，拉動(dòng)投資規(guī)模，盤(pán)活存量資產(chǎn)；對(duì)于投資者而言，投資REITs能夠分散組合風(fēng)險(xiǎn)，獲得回報(bào)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。
　　國(guó)內(nèi)REITs市場(chǎng)較為年輕，為了有更深入的認(rèn)識(shí)，還需要借鑒海外市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)。本篇我們對(duì)美日新港REITs市場(chǎng)進(jìn)行了分析，總結(jié)得到以下經(jīng)驗(yàn)：1、底層資產(chǎn)種類豐富，商業(yè)地產(chǎn)占比較大，而我國(guó)目前以基礎(chǔ)設(shè)施為主，未來(lái)存在擴(kuò)展空間;2、高分紅貢獻(xiàn)主要收益是REITs市場(chǎng)的共性，長(zhǎng)期持有回報(bào)可觀；3、REITs可分散配置風(fēng)險(xiǎn)，海外REITs股性偏強(qiáng)；4、REITs的流動(dòng)性稍弱于股票，可能與配置REITs的多為長(zhǎng)線資金有關(guān)。
　　展望國(guó)內(nèi)，當(dāng)前宏觀環(huán)境適合REITs的進(jìn)一步推廣。其一，發(fā)行基建REITs有助于政府部門(mén)去杠桿；其二，商業(yè)地產(chǎn)REITs為房企提供資金退出渠道，有助于化解部分房企風(fēng)險(xiǎn)；其三，REITs與長(zhǎng)期資金的風(fēng)險(xiǎn)收益需求相匹配。前兩者是當(dāng)前國(guó)內(nèi)存在的重要問(wèn)題，因此相關(guān)部委密集出臺(tái)了相關(guān)配套政策支持REITs的推廣。
　　從資產(chǎn)角度而言，預(yù)計(jì)2023年在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的環(huán)境下，REITs的分子、分母將同向上行，但在23年風(fēng)險(xiǎn)因素并未完全解除，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的化解和居民負(fù)債表的修復(fù)是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程，預(yù)計(jì)分母端的壓力有限，我們預(yù)計(jì)23年分子上修幅度將大于分母端的壓力，REITs整體或呈現(xiàn)震蕩上行的趨勢(shì)，前期受疫情影響嚴(yán)重的經(jīng)營(yíng)權(quán)類REITs將得到修復(fù)。在政策支持的背景下，2023年新發(fā)REITs上市和存量REITs擴(kuò)募的進(jìn)度將加速，可關(guān)注打新和擴(kuò)募的機(jī)會(huì)，同時(shí)供給放量使得REITs稀缺性將被弱化，優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)或更受親睞。
　　風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：經(jīng)濟(jì)修復(fù)不及預(yù)期，疫情卷土重來(lái)，寬貨幣政策轉(zhuǎn)向