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相比2021年，2022年REITs發(fā)行數(shù)量和規(guī)模，都取得兩位數(shù)以上的增長，顯示REITs市場正處于快速增長階段。2022年REITs發(fā)行市場呈現(xiàn)的主要特點有：1）政策面持續(xù)推動REITs發(fā)展和創(chuàng)新；2）配售比例持續(xù)較低；3）REITs管理人集中度提升，并向?qū)I(yè)化發(fā)展；4）REITs啟動首次擴募。由于我國REITs擔負著龐大存量資產(chǎn)盤活和推動基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的重任，預(yù)計未來REITs市場仍將處于快速發(fā)展階段，并且REITs基礎(chǔ)資產(chǎn)類型將進一步擴容。
　　2022年REITs經(jīng)營狀況整體表現(xiàn)較好。倉儲物流REITs上市后營業(yè)收入相對穩(wěn)定，未受到明顯疫情影響，具有較好的抗風險能力；生態(tài)環(huán)保REITs也相對平穩(wěn)。收費公路REITs上市后受疫情持續(xù)影響，2022年三季度隨著疫情影響減弱，經(jīng)營狀況率先好轉(zhuǎn)。產(chǎn)業(yè)園REITs上市后表現(xiàn)不一，其中建信中關(guān)村和博時蛇口產(chǎn)園表現(xiàn)類似，受到疫情影響營收持續(xù)下滑。華安張江光大受到疫情影響相對較小。東吳蘇園產(chǎn)業(yè)2022年2季度受到疫情影響營收大幅下滑，3季度又迎來大幅反彈。EBITDA變化情況大致與營業(yè)收入相類似。
　　2022年有12只REITs進行了19次分紅，累計分紅金額為18.4億元。較早成立后的REITs都進行了一次及以上的分紅。特許經(jīng)營權(quán)分紅收益率普遍更高，并且其分紅比例更高，與特許經(jīng)營權(quán)REITs債性更強有關(guān)。而產(chǎn)權(quán)類REITs平均分紅比例較低，可能與投資者更看重產(chǎn)權(quán)類REITs資產(chǎn)增值有關(guān)。當前分紅比例不高的REITs預(yù)計未來會加大分紅力度。
　　2022年REITs整體收益明顯好于股票市場。其中產(chǎn)權(quán)類REITs表現(xiàn)最好；特許經(jīng)營權(quán)REITs整體表現(xiàn)不如產(chǎn)權(quán)類REITs，但仍好于股票市場。REITs作為強制分紅的產(chǎn)品，明顯高于滬深300和中證500的分紅收益。隨著未來受疫情影響的逐漸減弱，REITs分紅收益和股票市場的差距有望進一步拉大。REITs在2022年的波動率明顯低于滬深300和中證500，其中產(chǎn)權(quán)類REITs整體波動率較高，特許經(jīng)營權(quán)REITs整體波動率較小，從最近一年半表現(xiàn)來看，REITs夏普比明顯高于股票市場。
　　受益于市場關(guān)注度較高和REITs做市商存在，首批REITs上市后流動性表現(xiàn)不錯，但受行情影響較大。2022年REITs市場流動性明顯高于滬深300，與中證500接近。大部分REITs上市以來基本上維持長期溢價交易的狀態(tài)。截止2022/12/31，倉儲物流REITs溢價率最高；其次為清潔能源REITs，溢價率為38%；生態(tài)環(huán)保REITs溢價率平均值為32%；產(chǎn)業(yè)園REITs整體溢價也較高，平均值為24%；保障房REITs也保持溢價交易，平均溢價率為10%；收費公路REITs溢價率一直保持較低水平，有三只REITs甚至折價交易，最高的兩只REITs溢價率在14%左右。