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投資要點(diǎn)：
　　春節(jié)過后，市場回暖程度如何？我們分線拆析房地產(chǎn)市場恢復(fù)力度，探討需求現(xiàn)狀及后市支撐因素。
　　一線城市總體韌性強(qiáng)，開年有回暖跡象
　　新房市場，春節(jié)后北京樓市率先升溫，主要和推盤節(jié)奏有關(guān)。2023年春節(jié)后一周，北、上、廣、深商品房成交面積同比增速分別為33.0%、-28.8%、-46.0%和-43.4%，四城中，北京銷售水平超過去年同期。
　　二手房市場，開年回暖趨勢延續(xù)，尤其是廣、深二手房市場反彈明顯。2023年1月，北、上、廣、深四地二手房住宅銷售套數(shù)環(huán)比增速分別-3.3%、-37.5%、63.8%和-32.2%，廣州二手房市場回暖明顯。節(jié)后一周，北、上、廣、深二手房成交量同比增速分別為-7%、-7%、43%和44%，帶看量同比增速分別為-39%、-29%、-16%和18%，除廣州延續(xù)回暖趨勢外，深圳也開始反彈。
　　價(jià)格止跌企穩(wěn)。1月貝殼50城二手房價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲0.2%，自2021年8月連續(xù)17個(gè)月環(huán)比下跌以來首次止跌。北京、上海、廣州、深圳價(jià)格指數(shù)環(huán)比增幅分別為1.5%、0.1%、1.5%、-0.1%。
　　需求端：前期沒有明顯政策松動(dòng)，需求端受限購、限貸掣肘
　　2022年以來，一線城市并未出臺(tái)實(shí)質(zhì)性放松政策，對(duì)當(dāng)前樓市影響有限。去年下半年以來，全國供需兩端政策持續(xù)發(fā)力，因城施策力度不斷加大，支持剛性和改善性住房需求。2023年1月，全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議為今年房地產(chǎn)政策定調(diào)，“增信心、防風(fēng)險(xiǎn)、促轉(zhuǎn)型”成為工作重點(diǎn)。但是一線城市以局部微調(diào)放松為主，政策未出現(xiàn)大尺度優(yōu)化。
　　房貸利率影響購房需求。據(jù)中指院2022年12月置業(yè)意愿調(diào)查顯示，限貸放松和下調(diào)房貸利率是促進(jìn)購房需求入市的兩大政策。2023年1月初，央行、銀保監(jiān)會(huì)建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整長效機(jī)制。2023年1月20日，貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）為：1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.30%，北京首套房貸利率4.85%、二套5.35%，上海首套4.65%、二套5.35%，深圳首套4.6%、二套4.9%。廣州首套在4.1%左右，二套在4.9%左右。不管是LPR報(bào)價(jià)，還是加點(diǎn)，未來利率降低空間較大。
　　供給端：一線城市供給缺口大，需要新盤快速入市，以維持供需平衡下的房價(jià)穩(wěn)定
　　一線城市去年全年土地供求規(guī)模大幅下降。受市場下行背景影響，2022年一線城市四輪集中供地共268宗，同比下降36.2%，但總體流拍率僅為7%，相較于2021年的22%降幅明顯。四次集中供地流拍率分別為2%、10%、8%和8%，出讓金額分別為1857.2、1828.5、2139.7和550.5億元。集中供地成交總宗數(shù)為250宗，較2021年的326宗下降了76宗，出讓金額達(dá)到6375.9億元，同比降幅3.3%。
　　展望后市：一線城市政策優(yōu)化空間大，運(yùn)用得當(dāng)會(huì)有效提振市場
　　需求端，限購和限貸是影響一線城市購房需求的主要因素，但大幅調(diào)整幾率小。首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、普宅非普宅的界定標(biāo)準(zhǔn)，存在調(diào)整空間，對(duì)銷售會(huì)有提振作用。
　　一線城市限購政策以局部微調(diào)為主，政策調(diào)整幅度較小。如北京于2022年11月，宣布通州區(qū)臺(tái)湖、馬駒橋地區(qū)商品住房執(zhí)行北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)商品住房政策有關(guān)規(guī)定，解除“雙限購”。上海、廣州、深圳的限購政策未見明顯調(diào)整。
　　首套房認(rèn)定執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”，且二套房首付比例較高，對(duì)合理的換房改善需求容易形成誤傷。高能級(jí)城市二套首付比例普遍偏高。如北京普宅60%，非普宅80%；上海普宅50%，非普宅70%。深圳普宅70%，非普宅80%。以上海為例，超過140平米的住宅都是非普通住宅。在面積低于140平米的情況下，以住宅所處的位置和房價(jià)來區(qū)分，內(nèi)環(huán)內(nèi)以房價(jià)450萬為分界，內(nèi)環(huán)和外環(huán)間以310萬為分界，外環(huán)外以230萬為分界。如果是換房置業(yè)的改善需求，一般總價(jià)很難滿足普宅要求，多數(shù)要支付70%的首付比例。以浦東北蔡的一套正常三居為例，總價(jià)一般800-1100萬，首付需560-770萬，換房壓力大。
　　貸款利率下降仍有空間，放款提速推動(dòng)需求釋放。此輪房貸利率下調(diào)后，北京首套LPR+55BP、二套LPR+105BP，上海首套LPR+35BP、二套LPR+105BP，廣州首套LPR+0BP、二套LPR+60BP起，深圳首套LPR+30BP、二套LPR+60BP起，利率下調(diào)仍有空間。
　　供給端，土拍規(guī)則逐步優(yōu)化，增加對(duì)房企吸引力的同時(shí)，提高居民購房安全感。同時(shí)，積極盤活存量項(xiàng)目。具體來看，一是增加供應(yīng)批次。北京將集中供地批次調(diào)整為5次，上海、廣州、深圳調(diào)整為4次。二是提高現(xiàn)房銷售比重。北京2022年第三批次供地共推出18宗地塊，其中13宗地、超過70%的項(xiàng)目設(shè)置了競現(xiàn)房銷售面積環(huán)節(jié)。三是提升供給地塊質(zhì)量。如上海2022年第二批次供地中，核心城區(qū)出讓占比高達(dá)15%。四是建立擬出讓地塊清單公布制度。每次公開詳細(xì)清單對(duì)應(yīng)的擬出讓時(shí)間段原則上不少于3個(gè)月，給市場主體充足的時(shí)間預(yù)期限制，有助于促進(jìn)供地工作的更好開展。五是積極盤活存量項(xiàng)目。在去年新供地塊大幅減少的背景下，加快已供未開發(fā)地塊的開發(fā)銷售，積極盤活存量未售項(xiàng)目，是維持房價(jià)穩(wěn)定的關(guān)鍵。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示
　　1）房地產(chǎn)市場超預(yù)期下行風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前復(fù)蘇持續(xù)性有待觀察，可能是節(jié)后季節(jié)性復(fù)蘇。