>> 民生證券-地產行業(yè)周報：至暗時刻已過，但復蘇之路非坦途-230222
| 上傳日期： |
2023/2/22 |
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| 格式： |
pdf 共23頁 |
來源： |
民生證券 |
| 評級： |
推薦 |
作者： |
李陽 |
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本周市場關注點主要集中在：銷售回暖情況、保交付推進和不動產私募投資基金試點啟動。
銷售回暖情況方面，2月節(jié)后各地項目均出現(xiàn)了來訪量、轉化率和成交量的全面提升，超市場預期。我們認為原因是：1）1月春節(jié)假期和疫后調整推遲成交積累至2月集中釋放；2）原本觀望的購房者在經(jīng)濟復蘇積極宣傳下信心提升；3）成交數(shù)據(jù)放量后價格敏感的剛需心態(tài)由“恐跌”轉為“怕漲”，扎堆入市效應加劇。從結構上看，去年銷售壓力大的城市如南京、鄭州、溫州、天津等，2月回暖力度明顯強于杭州、合肥、成都等去年市場熱度較高的城市；去年滯銷的剛需板塊項目同樣在這一波反彈中表現(xiàn)更好。企業(yè)對市場回暖的可持續(xù)性看法偏謹慎并加快推盤節(jié)奏，認為需要兩個月以上的觀察才能判斷是否復蘇。
開工保交付方面，節(jié)后各地陸續(xù)督促企業(yè)舉行復工儀式，加快紓困基金發(fā)放，銷售改善也為部分項目帶來推進施工的回款，整體復工的問題項目數(shù)量高于年前。如鄭州，包括已停工十年左右的啟福城在內的5個典型問題項目已拿到紓困基金，從項目外立面便可看出變化；其余300多個問題項目也在積極申請紓困基金過程中。后續(xù)如銷售能進一步恢復，則“后進先出”的紓困基金運行模式將能更高效應用到更多問題項目中。
不動產私募投資基金方面，在此次試點前，投向地產開發(fā)項目的股權投資資金便存在已久，其融資對象與“私募”相同，主要以合伙企業(yè)的形式出現(xiàn)，不備案亦能實現(xiàn)項目投資。此次試點相當于將原本間接的投資形式合規(guī)化，省去了一些產品結構設計和條款上的繁瑣步驟，減少了合作糾紛的可能，從募資對象范圍來看實質并沒有擴大。然而該政策首次明確認可社會資本投向存量住宅項目，也再度證明了我們此前強調的，金融端政策主要目的已從紓困企業(yè)轉為刺激房地產投資，尤其是加快盤活出險企業(yè)存量項目，防范系統(tǒng)性風險發(fā)生。
投資建議：A股方面建議關注優(yōu)質房企如規(guī)模大、投資能力強的地產龍頭保利發(fā)展、招商蛇口；拿地積極的金地集團、濱江集團、華發(fā)股份；同時受益于銷售回暖和國企改革的城建發(fā)展。港股方面關注資本運作機會較大的中國金茂、碧桂園；規(guī)模增長彈性較大的越秀地產、建發(fā)國際。
風險提示：政策變動風險，房價下跌風險，市場波動風險
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