>> 中信證券-公募REITs市場(chǎng)面面觀：REITs政策全面推進(jìn)，打造多層次市場(chǎng)體系-230227
| 上傳日期： |
2023/2/27 |
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| 格式： |
pdf 共16頁(yè) |
來(lái)源： |
中信證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
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作者： |
明明,余經(jīng)緯,秦楚媛 |
| 下載權(quán)限： |
此報(bào)告為加密報(bào)告 |
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近期，公募REITs市場(chǎng)有所回踩，前期上漲明顯的產(chǎn)業(yè)園區(qū)和保障房板塊回調(diào)幅度較大。短期來(lái)看，當(dāng)前利率端無(wú)明顯利多或利空，其對(duì)REITs市場(chǎng)的影響或整體有限，預(yù)計(jì)REITs市場(chǎng)將圍繞業(yè)績(jī)修復(fù)與個(gè)券估值而上下波動(dòng)。另一方面，隨著REITs政策的全方位推進(jìn)，建議投資人從市場(chǎng)維度、行業(yè)、資產(chǎn)、原始權(quán)益人（擴(kuò)募與運(yùn)營(yíng)能力）等角度思考REITs的中長(zhǎng)期布局。
▍市場(chǎng)回顧：公募REITs市場(chǎng)有所回踩，前期上漲明顯的產(chǎn)業(yè)園區(qū)和保障房板塊回調(diào)幅度較大。上周，中證REITs（收盤）指數(shù)收于1054.69點(diǎn)，周下跌0.76%，未跑贏主要股票和債券寬基指數(shù)。市場(chǎng)成交活躍度有所降溫，成交金額和平均換手率都出現(xiàn)明顯下跌。整體來(lái)看，春節(jié)之后漲幅較高的產(chǎn)業(yè)園區(qū)和保障房板塊回調(diào)幅度較大，倉(cāng)儲(chǔ)物流板塊相對(duì)平穩(wěn)。
▍政策梳理：不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)助力Pre-REITs發(fā)展，同時(shí)政策支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，料將穩(wěn)步助推保障房REITs發(fā)展。2023年2月20日，中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布《不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)備案指引（試行）》。整體來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)涉及多種不動(dòng)產(chǎn)業(yè)態(tài)，其或能促進(jìn)和暢通從Pre-REITs培育孵化、運(yùn)營(yíng)提質(zhì)到公募REITs上市的渠道機(jī)制，有助于建設(shè)和完善多層次的C-REITs市場(chǎng)體系。此外，2023年2月24日，中國(guó)人民銀行和中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的意見（征求意見稿）》，其中提及“穩(wěn)步發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）”。當(dāng)前存量保障房REITs僅有4只，且底層資產(chǎn)主要集中于北上深。往后看，雄安新區(qū)、海南自由貿(mào)易港、深圳中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)等國(guó)家政策重點(diǎn)支持區(qū)域以及人口凈流入的大城市的優(yōu)質(zhì)保障房資產(chǎn)都有望通過(guò)REITs工具發(fā)行上市，助推當(dāng)?shù)刈》孔赓U市場(chǎng)發(fā)展。
▍項(xiàng)目?jī)?chǔ)備跟蹤：多家上市公司發(fā)布公告，顯示其積極嘗試REITs的意愿。2023年開年以來(lái)，有多單REITs項(xiàng)目進(jìn)行公開招標(biāo)，部分REITs已完成中標(biāo)結(jié)果公示。分類型看，當(dāng)前，潛在REITs項(xiàng)目的底層資產(chǎn)既包括二級(jí)市場(chǎng)已經(jīng)存有的新能源、保障房、高速公路等資產(chǎn)，還覆蓋了旅游景區(qū)、水利設(shè)施等新資產(chǎn)。此外，近期多家上市公司發(fā)布公告，披露其擬將持有的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行REITs試點(diǎn)，顯示其嘗試REITs的積極意愿。
▍公募REITs策略思考：當(dāng)前利率端無(wú)明顯利多或利空，其對(duì)REITs市場(chǎng)的影響或整體有限，預(yù)計(jì)REITs市場(chǎng)將圍繞業(yè)績(jī)修復(fù)與個(gè)券估值而上下波動(dòng)。另一方面，隨著REITs政策的全方位推進(jìn)，建議投資人從市場(chǎng)維度、行業(yè)、資產(chǎn)、原始權(quán)益人（擴(kuò)募與運(yùn)營(yíng)能力）等角度思考REITs的中長(zhǎng)期布局。
▍風(fēng)險(xiǎn)因素：REITs底層資產(chǎn)所在行業(yè)出現(xiàn)超預(yù)期政策，包括高速公路通行費(fèi)減免、產(chǎn)業(yè)園區(qū)租金減免等；疫情影響超預(yù)期以及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)基本面修復(fù)不及預(yù)期或?qū)Φ讓淤Y產(chǎn)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生負(fù)面影響；地緣政治因素等不確定性影響市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)偏好。
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