>> 廣發(fā)證券-房地產(chǎn)行業(yè)23年1月行業(yè)月報：供給側(cè)改善幅度有限，信貸政策輿論環(huán)境好轉(zhuǎn)-230228
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核心觀點：
政策環(huán)境綜述：政策助推新模式，“四限”持續(xù)優(yōu)化。供給端，自然資源部優(yōu)化完善集中供地政策，因城施策調(diào)整供地節(jié)奏；證監(jiān)會啟動不動產(chǎn)私募投資基金試點，可投資特定居住用房、商業(yè)用房和基礎設施等，將促進Pre-REITs市場發(fā)展；央行&銀保監(jiān)會出臺文件指導金融支持住房租賃市場，要求加強住房租賃信貸產(chǎn)品和服務模式創(chuàng)新，拓寬住房租賃市場多元化投融資渠道，有利于保障性租賃房類資產(chǎn)的后續(xù)供應。需求端，各地“四限”持續(xù)改善，長沙、武漢等多個二線城市放松四限。
成交市場綜述：1月成交季節(jié)性低位，2月以來成交持續(xù)復蘇。根據(jù)房管局數(shù)據(jù)，23年1月60城新房成交面積1876萬方，同比下降41.4%，排除春節(jié)假期，且按農(nóng)歷日期同比來看，23年1月60城新房成交較22年下滑27%，成交熱度低位但并未明顯惡化；2月以來新房及二手房銷售持續(xù)改善，2月前26天60城新房成交同比農(nóng)歷同期下滑11%，較1月收窄16pct，13城二手房成交同比農(nóng)歷同期上升37%，增速由負轉(zhuǎn)正。推盤方面，25城商品房單月推盤面積為1259萬方，同比下降75.3%，1月重點城市新開盤去化率為46%，較22年同期下降7pct。價格方面，23年1月70大中城市新房價格同比下降2.3%，環(huán)比持平，為22年2月以來首次止跌。根據(jù)各區(qū)域二手掛牌房價較19年平均價格漲幅，23年1月東部核心區(qū)表現(xiàn)較好，東部核心一二線及三四線城市分別較19年增長19.1%、10.1%，優(yōu)于全國平均。
土地市場綜述：整體熱度低位，核心區(qū)相對較好。2023年1月全國600城商住用地出讓金1005億元，同比下降41.7%；扣除22城后出讓金821億元，同比下降38.0%，1月出讓金大幅下滑主要由于春節(jié)假期影響出讓節(jié)奏，土地市場熱度本身也仍較低。景氣度方面，1月溢價率為4.4%，環(huán)比上升1.9pct，溢價率仍然處于相對低位，單月供需比為1.51，環(huán)比上升0.45，1月土地市場景氣度較差。1月出讓金排名前三的省份分別為浙江、江蘇及廣東，供需比（MA6）分別為1.10、1.08、1.27，均低于全國平均水平1.30，長三角、珠三角等核心區(qū)依舊表現(xiàn)較好。
按揭市場綜述：首二套房貸利差擴大，按揭規(guī)模低位。根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，23年2月樣本城市首套房貸款利率4.04%，環(huán)比下降6bp，二套房貸款利率4.91%，連續(xù)5月持平，首二套房貸利差持續(xù)擴大，二套利率存在下行空間。1月央行公布的居民中長期貸款凈增2231億元，同比下滑70%，居民中長期貸款占凈增貸款總額比例下滑至5%，需求端按揭規(guī)模仍處于低位。
風險提示。未來基本面表現(xiàn)不及預期。未來融資環(huán)境進一步收緊，信貸投放量減少。供給側(cè)改革下行業(yè)出清，對于市場情緒產(chǎn)生擾動。
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