>> 中信證券-房地產(chǎn)行業(yè)跟蹤報告：新龍頭的高質(zhì)量發(fā)展新機(jī)遇-230303
| 上傳日期： |
2023/3/3 |
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| 1338KB |
| 格式： |
pdf 共18頁 |
來源： |
中信證券 |
| 評級： |
強(qiáng)于大市 |
作者： |
陳聰,張全國 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
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市場已經(jīng)越過低點，復(fù)蘇中行業(yè)競爭格局的劇變更加明顯。融資、拿地、貨值和銷售全面分化，少數(shù)企業(yè)獲得高質(zhì)量發(fā)展機(jī)遇。腰部公司的市占率整體有所下降，尾部公司的市場份額略有提升。國企已經(jīng)占據(jù)了開發(fā)行業(yè)競爭的絕對優(yōu)勢。
▍市場已經(jīng)越過低點，復(fù)蘇預(yù)計可以持續(xù)。房地產(chǎn)市場在過去兩個月沿著從二手到一手，從高線到低線的路徑復(fù)蘇。政策累積效應(yīng)貢獻(xiàn)明顯，我們預(yù)計復(fù)蘇將持續(xù)下去。
▍信用鍛造了新龍頭，融資拿地貨值和銷售持續(xù)分化。行業(yè)信用大擴(kuò)張時代結(jié)束，未來融資渠道盡管可能恢復(fù)，但信用邊界不可能重現(xiàn)2020年局面。腰部公司信用債持續(xù)少量凈償還，要獲得長期低成本的融資性現(xiàn)金流入顯然較之過去更加困難。長期穩(wěn)定資金來源的缺失，使得一批房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能從容拿地。在風(fēng)平浪靜的土地市場，少數(shù)信用良好的房企乘風(fēng)破浪。房企之間拿地銷售比的差異，主要不來自于戰(zhàn)略判斷，而來自于融資渠道通暢度。
▍市占率提升的新龍頭發(fā)展質(zhì)量也顯著提升。2021年四季度以來的拿地窗口，是企業(yè)補(bǔ)充核心城市土儲的機(jī)會，故而銷售市占趨升的公司，潛在盈利能力也更高。行業(yè)整體的競爭環(huán)境也確實在改善，土地市場出讓封頂價格會兼顧企業(yè)合理盈利能力。盲目追求規(guī)模的行為減少，企業(yè)之間不必要的合作也相應(yīng)減少，銷售的權(quán)益比在增加，合作所帶來的潛在風(fēng)險也在下降。當(dāng)然，新龍頭既包括大公司中堅持等量甚至超量拿地的企業(yè)，也包括腰部公司中脫穎而出的公司。
▍尾部公司市占率預(yù)計將有所提升。所謂尾部公司，是指遠(yuǎn)離資本市場和信用融資市場，項目型、區(qū)域型小企業(yè)。這些企業(yè)的市占率得以提升，是因為信用邊界變化之后，開發(fā)企業(yè)本土化優(yōu)勢體現(xiàn)出來。
▍風(fēng)險提示：房地產(chǎn)行業(yè)銷售持續(xù)性有賴于政策穩(wěn)定性，部分區(qū)域復(fù)蘇仍不穩(wěn)固；一些企業(yè)貨值質(zhì)量的下降，可能帶來銷售下滑壓力。
▍2023年頭部公司新畫像。我們預(yù)計，行業(yè)前10的門檻，將從2022年的約2000億元，變?yōu)?023年的約1700億元，前十五的門檻，則從1300億元下降到1100億元左右；前15的大公司中，國企和國資背景的混合所有制企業(yè)，其銷售貢獻(xiàn)將從2.6萬億元上升到3.0萬億元，占比則將從68.3%上升到78.6%；前100名公司的市占率可能下降到50%以下（按照這種全口徑算法其實是高估的），為2017年以來的最低值，且2024年可能繼續(xù)下降。我們看好積極拿地的行業(yè)新龍頭企業(yè)，推薦華發(fā)股份，越秀地產(chǎn)，萬科企業(yè)，華潤置地，濱江集團(tuán)等公司，也看好最具銷售彈性的服務(wù)商貝殼。
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