>> 光大證券-房地產(chǎn)行業(yè)研究-對(duì)2023年政府工作報(bào)告的點(diǎn)評(píng)：防范化解行業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)，全面發(fā)展住房租賃市場(chǎng)-230305
| 上傳日期： |
2023/3/5 |
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| 389KB |
| 格式： |
pdf 共2頁(yè) |
來(lái)源： |
光大證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
增持 |
作者： |
何緬南 |
| 行業(yè)名稱： |
金融 |
| 下載權(quán)限： |
此報(bào)告為加密報(bào)告 |
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事件：3月5日，李克強(qiáng)總理向十四屆全國(guó)人大一次會(huì)議作政府工作報(bào)告，提及促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展的工作要點(diǎn)
點(diǎn)評(píng)：有效防范化解行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)與租購(gòu)并舉仍是2023年房地產(chǎn)工作重點(diǎn)
1）2023年是全面貫徹黨的二十大精神的開(kāi)局之年，政府工作報(bào)告簡(jiǎn)述了今后發(fā)展方向的八項(xiàng)重點(diǎn)，提出堅(jiān)持穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進(jìn)，保持政策連續(xù)性針對(duì)性。其中房地產(chǎn)工作要點(diǎn)方面，政府工作報(bào)告談及“有效防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)。深化金融體制改革，完善金融監(jiān)管，壓實(shí)各方責(zé)任，防止形成區(qū)域性、系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，防止無(wú)序擴(kuò)張，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。防范化解地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，優(yōu)化債務(wù)期限結(jié)構(gòu)，降低利息負(fù)擔(dān)，遏制增量、化解存量”。
解讀：在此前嚴(yán)控負(fù)債規(guī)模的背景下，房地產(chǎn)高杠桿擴(kuò)張路徑已明顯受限，房地產(chǎn)金融化泡沫化勢(shì)頭得到實(shí)質(zhì)性扭轉(zhuǎn)。預(yù)期在滿足房地產(chǎn)市場(chǎng)合理融資需求、穩(wěn)妥處置恒大等頭部激進(jìn)房企風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，商品住宅開(kāi)發(fā)的行業(yè)格局將得到重塑，國(guó)企及低杠桿民企向前、高杠桿民企向后，帶動(dòng)行業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展。
從數(shù)據(jù)來(lái)看，隨著“三支箭”等系列支持政策落地，市場(chǎng)信心逐漸恢復(fù)，民營(yíng)房企融資環(huán)境得到一定程度改善，在22年末少數(shù)標(biāo)桿民營(yíng)主體“第二支箭”加速推進(jìn)后，23年1月中駿集團(tuán)控股等民企陸續(xù)獲益得以破冰發(fā)債；同時(shí)部分民企在流動(dòng)性得到補(bǔ)充后逐步恢復(fù)拿地能力，如新城控股等重返2月土拍市場(chǎng)。
2）工作要點(diǎn)方面還重申“保障基本民生和發(fā)展社會(huì)事業(yè)。加強(qiáng)住房保障體系建設(shè)，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問(wèn)題”。
解讀：我國(guó)在長(zhǎng)期堅(jiān)持“房住不炒”主基調(diào)下，“租購(gòu)并舉、全面發(fā)展住房租賃市場(chǎng)”已成為當(dāng)前建設(shè)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的重要內(nèi)容。此次政府工作報(bào)告將加強(qiáng)住房保障體系建設(shè)作為八大工作重點(diǎn)之一，預(yù)期后續(xù)保租房REITs將提速，相關(guān)支持政策加速落地，進(jìn)一步引導(dǎo)社會(huì)資金有序投資住房租賃領(lǐng)域，切實(shí)緩解大城市住房供需不平衡、結(jié)構(gòu)不合理、保障不充分等問(wèn)題，提升核心城市對(duì)高層次人才的吸引力，進(jìn)而釋放消費(fèi)潛力，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展。
投資建議：2023開(kāi)年，監(jiān)管部門密集發(fā)聲，釋放積極信號(hào)，房地產(chǎn)金融化泡沫化勢(shì)頭得到實(shí)質(zhì)性扭轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展事關(guān)金融市場(chǎng)穩(wěn)定和宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展全局。供給側(cè)來(lái)看，多部委相繼表態(tài)，通過(guò)信貸、債券、股權(quán)多種方式綜合協(xié)同，“三箭連珠”，執(zhí)行層面的可操作性大幅提升，有力提振了房地產(chǎn)行業(yè)信心；需求側(cè)來(lái)看，5年期LPR連續(xù)下調(diào)，地方政府“因城施策”引導(dǎo)合理住房需求，包括優(yōu)化“認(rèn)房認(rèn)貸”標(biāo)準(zhǔn)，下調(diào)首付比例及按揭利率，發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等。政策利好頻發(fā)，供給側(cè)信用風(fēng)險(xiǎn)出清，促需求實(shí)質(zhì)性升溫，疫情管控優(yōu)化，供需回暖可期，資本市場(chǎng)關(guān)注度提升，投資建議關(guān)注三條主線：1）看好核心城市土儲(chǔ)充裕、信用優(yōu)勢(shì)顯著、品牌優(yōu)秀的龍頭房企未來(lái)市占率與ROE率先提升，建議關(guān)注保利發(fā)展、招商蛇口、中國(guó)金茂、中國(guó)海外發(fā)展等；2）看好先發(fā)布局多元賽道、注重運(yùn)營(yíng)升維、第二增長(zhǎng)曲線經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流穩(wěn)定增長(zhǎng)的房企，建議關(guān)注萬(wàn)科A/萬(wàn)科企業(yè)、龍湖集團(tuán)、新城控股等；3）關(guān)注存量資產(chǎn)資源豐富、質(zhì)地優(yōu)異、管理高效的房企未來(lái)運(yùn)用REITs提高資產(chǎn)回報(bào)率，建議關(guān)注華潤(rùn)置地、上海臨港等。
風(fēng)險(xiǎn)分析：房地產(chǎn)行業(yè)寬松政策推進(jìn)不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目竣工不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)多元化業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)不佳風(fēng)險(xiǎn)等。
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