>> 中銀證券-房地產(chǎn)行業(yè)2023年政府工作報告點評：未提及“房住不炒”，預(yù)期住房需求將重點來自于核心城市-230306
| 上傳日期： |
2023/3/6 |
大小： |
770KB |
| 格式： |
pdf 共4頁 |
來源： |
中銀證券 |
| 評級： |
強于大市 |
作者： |
夏亦豐,許佳璐 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
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5%的經(jīng)濟增長目標(biāo)設(shè)定基本符合預(yù)期，當(dāng)前就業(yè)壓力仍然較大。1）經(jīng)濟增長預(yù)期方面，2022年在疫情沖擊、貿(mào)易摩擦、地緣政治沖突等多因素影響下，經(jīng)濟面臨下行壓力，全年國內(nèi)生產(chǎn)總值增長3%，過去五年年均增長5.2%。2023年的發(fā)展目標(biāo)為：國內(nèi)生產(chǎn)總值增長5%左右。從增速目標(biāo)設(shè)定來看，較2022年政府工作報告中5.5%的目標(biāo)有所下降；但是較2022年實際完成的3%的低基數(shù)上實現(xiàn)增速回升。整體來看，2023年5%的GDP目標(biāo)設(shè)定基本符合預(yù)期。2）就業(yè)方面，2022年城鎮(zhèn)新增就業(yè)1206萬人，年末城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率從2022年4月6.1%的峰值降到5.5%。2023年發(fā)展目標(biāo)為：城鎮(zhèn)新增就業(yè)1200萬人左右（較2022年的目標(biāo)增加了100萬人），城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率5.5%左右（2022年的目標(biāo)為5.5%以內(nèi)）。我們認為，當(dāng)前就業(yè)形勢仍面臨一定壓力。
本次政府工作報告未提及“房住不炒”，未來預(yù)期政策仍將繼續(xù)從行業(yè)供需兩端發(fā)力。從2020年至2022年，“房住不炒”已連續(xù)三年被寫入政府工作報告，2023年未被提及。但我們認為，自2016年中央政治局會議首次提出以來，這一主基調(diào)已經(jīng)持續(xù)執(zhí)行6年，在行業(yè)內(nèi)也已達成共識，預(yù)期未來將在這一基調(diào)下，有更大范圍的政策糾偏。2022年12月、2023年1月，劉鶴副總理連續(xù)兩次提及“房地產(chǎn)業(yè)仍是國民經(jīng)濟支柱性行業(yè)”，這也是對房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟中的地位的肯定。
防范化解頭部優(yōu)質(zhì)房企風(fēng)險是2023年房地產(chǎn)工作重點。2023年政府工作報告談及“有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，改善資產(chǎn)負債狀況，防止無序擴張，促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展”。我們認為，1）重點關(guān)注改善優(yōu)質(zhì)頭部房企的受困情況，包括改善房企的資產(chǎn)負債表、暢通其融資渠道等方式，以帶動整體行業(yè)向平穩(wěn)健康的方向發(fā)展。2）仍要滿足房企的合理融資需求，繼續(xù)推進各類金融支持政策的落地。近期，我們也看到了房企融資環(huán)境得到一定程度改善，2月行業(yè)國內(nèi)外債券、信托、ABS發(fā)行規(guī)模448億元，同比下降0.44%，降幅較上月收窄了33個百分點。3）行業(yè)格局將得到重塑。行業(yè)和房企將從原有的高周轉(zhuǎn)、高杠桿模式向穩(wěn)健經(jīng)營、可持續(xù)發(fā)展的模式轉(zhuǎn)變。
加強住房保障體系建設(shè)被列為政府工作報告的八大工作重點之一，合理的住房需求仍將繼續(xù)得到支持。房地產(chǎn)方面的工作要點方面還重申“保障基本民生和發(fā)展社會事業(yè)。加強住房保障體系建設(shè)，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題”。我們認為，這一方面體現(xiàn)了政府構(gòu)建多層次住房體系的決心；另一方面，合理的住房需求仍將得到持續(xù)的支持，尤其是新市民、青年人的住房需求，這或?qū)⒗靡欢€等核心人口凈流入城市的住房新增量。
投資建議
2022年末至今，監(jiān)管部門密集發(fā)聲，釋放積極信號，主要涉及四大金融支持政策方向：需求端信貸支持、保交樓、改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負債表、住房租賃金融支持。近期我們也看到了政策逐步起效以及基本面出現(xiàn)了復(fù)蘇的跡象。2月百強房企單月銷售額同比增速時隔19個月首次回正（12.5%）；第9周（2.25-3.3）43城新房成交面積同比增長2.6%，增速較上周提升了14.6個百分點；15城二手房成交面積同比增速保持95%的高位。我們預(yù)計全國需求端最早或在3-4月出現(xiàn)明顯修復(fù)的可能。我們建議重點關(guān)注基本面恢復(fù)更快、受融資政策邊際利好更多、投資強度高、布局區(qū)域優(yōu)的房企。具體標(biāo)的，我們建議關(guān)注三條主線：1）主流的央國企和區(qū)域深耕型房企，穩(wěn)健經(jīng)營的同時仍能保持一定拿地強度，行業(yè)見底復(fù)蘇后帶來β行情：保利發(fā)展、招商蛇口、建發(fā)國際集團、越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份、濱江集團；2）邊際受益于政策利好的優(yōu)質(zhì)民企、及混合所有制房企：美的置業(yè)、金地集團、萬科A、綠地控股、龍湖集團、新城控股。3）主題性投資機會，包括REITs相關(guān)、房地產(chǎn)渠道相關(guān)的標(biāo)的，尤其是當(dāng)前租賃住房政策利好下，存量資產(chǎn)成熟穩(wěn)定、長期布局長租房、發(fā)行主體優(yōu)質(zhì)的房企：光大嘉寶、華潤置地、萬科A、龍湖集團、保利發(fā)展。
風(fēng)險提示：
房地產(chǎn)調(diào)控升級；銷售超預(yù)期下行；融資收緊。
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