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節(jié)后地產(chǎn)銷售明顯回暖、近期有所回落，市場對回暖的持續(xù)性存在爭議，未來或?qū)⑷绾窝堇[？詳細梳理，供參考。
　　一、熱點思考：地產(chǎn)銷售暖風(fēng)，能繼續(xù)“吹”嗎？銷售修復(fù)結(jié)構(gòu)分化，或?qū)е驴傮w彈性弱于以往
　　地產(chǎn)銷售修復(fù)如何？全國二手房銷售好于新房，高能級城市新房銷售好于低能級、低能級二手房銷售好于高能級節(jié)后地產(chǎn)銷售回暖、近期有所回落，引發(fā)市場對后續(xù)地產(chǎn)修復(fù)持續(xù)性的關(guān)注，相較之下，二手房銷售總體表現(xiàn)好于新房。截至節(jié)后第5周，30大中城市新房成交較去年同期提升38%、為2019年同期的95%；相較之下，二手房成交提升力度大于新房，全國代表性城市二手房成交較去年同期提升57%、較2019年同期水平提升25%。
　　分地區(qū)來看，一、二線城市新房銷售相較好于三線城市，二、三線城市二手房成交相較好于一線城市。截至節(jié)后第5周，一、二線城市新房銷售分別修復(fù)至2019年同期水平的118%、99%，三線城市僅為2019年同期的76%；二、三線城市二手房成交均已超過2021年同期，相較之下，一線城市二手房成交僅為2021年同期的82%。
　　地產(chǎn)銷售持續(xù)改善面臨哪些制約？高能級城市新房供給約束或影響需求釋放，低能級供給交付擔(dān)憂的緩解仍需過程高能級城市購房需求仍有釋放空間，但房企拿地低迷下，新房或面臨供給放量制約，影響新房銷售修復(fù)彈性。房企從拿地到開工建設(shè)普遍需要6-12個月時間，去年9月至今，一線城市土地成交面積平均較2018至2021年同期回落41%，近期一線城市成交樓面均價進一步下行，或使中期新房供給有所減弱、從供給側(cè)約束新房銷售需求釋放彈性。
　　相較之下，市場對低能級城市新房交付的擔(dān)憂仍待修復(fù)，或抑制新房銷售需求?！皵噘J”問題以來，鄭州二手房成交占比顯著提升、成交同比遠超新房，近期該趨勢進一步延續(xù)，指向交付問題仍是影響低能級城市需求的重要因素；當(dāng)前二手房成交回暖下，三線城市新房可售面積同比延續(xù)增長、房企批準(zhǔn)上市面積低迷，指向新房需求或延續(xù)低迷。
　　地產(chǎn)銷售未來演繹及影響如何？地產(chǎn)銷售修復(fù)的結(jié)構(gòu)分化仍將延續(xù)，對地產(chǎn)投資開工等拉動有待觀察
　　高能級城市相較低能級更具需求釋放空間，或使地產(chǎn)銷售分化延續(xù)。低能級城市政策購房限制小，但人口流出規(guī)模大、購房需求透支、住戶杠桿率低等或仍將制約銷售恢復(fù)，對應(yīng)高能級城市購房需求支撐相對較強、地產(chǎn)銷售明顯分化，對此價格層面已有印證，1月一線城市新房、二手房價格同比增長2%、1%，三線城市新房、二手房分別回落4%、5%。地區(qū)分化下，新房總體銷售彈性弱于過往、或影響房企資金面改善，進而減弱后續(xù)投資開工力度。新房銷售回款是房企資金面改善的關(guān)鍵、二手房成交增多或影響房企資金回流；當(dāng)下高能級土地市場低迷制約新房放量、低能級新房需求延續(xù)低迷下，新房總體銷售恢復(fù)彈性或減弱、影響房企資金面改善，進一步制約房企投資開工環(huán)節(jié)的投入力度。
　　二、高頻跟蹤：地產(chǎn)上游開工加快修復(fù)，中游工業(yè)生產(chǎn)提升有所放緩，下游商務(wù)出行持續(xù)修復(fù)
　　【上游】工業(yè)生產(chǎn)相關(guān)投資需求仍好于建筑開工，地產(chǎn)相關(guān)開工有所恢復(fù)。本周全國鋼材表觀消費量較上周提升7%、較2022年同期提升10%，建筑鋼材成交有所改善、基本持平2022年同期；水泥開工、出貨提升幅度有所放緩；玻璃表觀消費較上周提升23%、較去年同期提升29%，瀝青開工率延續(xù)增長、為去年同期的141%。
　　【中游】多數(shù)中游工業(yè)生產(chǎn)活動放緩，汽車相關(guān)開工表現(xiàn)平穩(wěn)。本周國內(nèi)PTA開工率延續(xù)回落、較上周下降4個百分點至70%，為去年同期的98%；滌綸長絲開工率較上周提升0.8個百分點至75%，指向紡織相關(guān)生產(chǎn)活動恢復(fù)延續(xù)；汽車開工率略有回落，半鋼胎開工率較上周回落0.1個百分點至74%、但仍較去年同期提升4.6個百分點。
　　【下游】市內(nèi)人流有所回落、跨區(qū)商務(wù)出行持續(xù)修復(fù)，一線城市線下消費相較更好。本周城市地鐵客流量較上周下降1.6%、但維持歷史高位；近期廣州、深圳、上海等核心城市人口遷入、遷出占比均相對較大，或指向商務(wù)差旅活動持續(xù)修復(fù)；二線、三線城市代表連鎖茶飲訂單明顯回落、但一線城市有所提升，指向一線城市線下消費表現(xiàn)較好。
　　風(fēng)險提示：疫情反復(fù)，數(shù)據(jù)統(tǒng)計存在誤差或遺漏。