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市場(chǎng)行情：本周（3.13-3.17）A股地產(chǎn)指數(shù)（申萬(wàn)房地產(chǎn)）漲幅-0.13%（上周-4.91%），A股大盤（中證A股）漲幅-0.54%（上周-3.25%）；H股地產(chǎn)指數(shù)（克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)）漲幅1.87%（上周-9.32%），H股物業(yè)指數(shù)（恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)）漲幅2.02%（上周-11.90%），H股大盤（恒生指數(shù)）漲幅1.03%（上周-6.07%）。本周A股地產(chǎn)板塊表現(xiàn)強(qiáng)于大盤、H股地產(chǎn)板塊表現(xiàn)強(qiáng)于大盤、H股物業(yè)板塊表現(xiàn)強(qiáng)于大盤。
　　行業(yè)基本面：
　　新房銷售持續(xù)回穩(wěn)、二手房銷售熱度延續(xù)。從數(shù)據(jù)來(lái)看，28城商品房累計(jì)銷售面積（1.1~3.17）同比增長(zhǎng)3.1%，本月至今（3.1~3.17）同比增長(zhǎng)35.5%；12城二手房成交面積（1.1~3.18）同比增長(zhǎng)37.1%，本月至今（3.1~3.18）同比增長(zhǎng)64.7%。
　　土地市場(chǎng)成交延續(xù)改善。從數(shù)據(jù)來(lái)看，100大中城市本年累計(jì)（2022.12.26~2023.3.19）成交土地建面同比增長(zhǎng)1.4%，上周累計(jì)同比增長(zhǎng)3.1%；本周100大中城市（3.13~3.19土地成交溢價(jià)率為5.6%，上周為5.7%；100大中城市本年累計(jì)（2022.12.26~2023.3.19）土地成交總價(jià)同比增長(zhǎng)2.0%，上周累計(jì)同比增長(zhǎng)6.0%。
　　內(nèi)債融資略有下滑，外債余額降幅擴(kuò)大。從數(shù)據(jù)來(lái)看，境內(nèi)地產(chǎn)債發(fā)行規(guī)模（1.1~3.19）累計(jì)同比下滑1.1%，2月整月同比增長(zhǎng)16.2%；內(nèi)地房企海外美元債券余額（截至3.19）同比去年同期下滑25.65%，環(huán)比上月末下滑5.22%；內(nèi)地房企海外港元債券余額（截至3.19）同比去年同期下滑14.95%，環(huán)比上月末增長(zhǎng)0.41%。
　　投資策略：需求端政策持續(xù)向好之下，銷售企穩(wěn)，防風(fēng)險(xiǎn)與穩(wěn)需求將是今年政策主基調(diào)。我們認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)暖、防疫調(diào)整帶來(lái)的積壓購(gòu)房需求釋放以及需求端政策的鼓勵(lì)，帶動(dòng)了今年一季度銷售的企穩(wěn)。防范化解房企風(fēng)險(xiǎn)與支持改善性住房需求是近一段時(shí)間以來(lái)房地產(chǎn)供需兩端支持政策的主要方向。本周江蘇連云港將住房公積金貸款最高額度階段性上調(diào)20%，并對(duì)特定人群發(fā)放住房補(bǔ)貼；江蘇無(wú)錫進(jìn)一步優(yōu)化了限購(gòu)政策。我們認(rèn)為，當(dāng)前供需兩端政策都在確保房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸平穩(wěn)發(fā)展，政策正在形成合力，銷售市場(chǎng)正在走向觸底回升。
　　我們認(rèn)為，優(yōu)質(zhì)頭部房企將持續(xù)受益于競(jìng)爭(zhēng)格局的改善，在需求回暖之時(shí)搶占先機(jī)。我們推薦具有信用優(yōu)勢(shì)的優(yōu)質(zhì)央企、國(guó)企以及有望獲得融資端的大力支持，有效改善資產(chǎn)負(fù)債狀況的優(yōu)質(zhì)民企。建議持續(xù)跟蹤保利發(fā)展、越秀地產(chǎn)、金地集團(tuán)、碧桂園、龍湖集團(tuán)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)政策落地不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)、盈利能力繼續(xù)下滑的風(fēng)險(xiǎn)、銷售不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)、資產(chǎn)大幅減值的風(fēng)險(xiǎn)。