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核心觀點(diǎn)
　　歸母凈利潤(rùn)增長(zhǎng)23.0%。2022年公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入130.2億元，同比增長(zhǎng)23.0%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)5.9億元，同比增長(zhǎng)15.7%。分板塊看，受物業(yè)管理項(xiàng)目增加，物業(yè)管理業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入125.0億元，同比增長(zhǎng)26.2%；受持有型物業(yè)收入減少，資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入4.7億元，同比下降16.4%。公司每10股派發(fā)現(xiàn)金紅利1.2元。
　　管理規(guī)模持續(xù)擴(kuò)張，收并購(gòu)再創(chuàng)佳績(jī)。截至2022年末公司在管項(xiàng)目1844個(gè)，管理面積達(dá)3.11億平方米。公司進(jìn)一步鞏固了自身差異化的戰(zhàn)略定位優(yōu)勢(shì)，非住業(yè)態(tài)管理面積達(dá)1.83億平方米，占比接近60%，新簽?zāi)甓群贤~占比超過(guò)80%，項(xiàng)目結(jié)構(gòu)進(jìn)一步向高質(zhì)量?jī)?yōu)化。2022年公司實(shí)現(xiàn)新簽?zāi)甓群贤~33.14億元，其中第三方項(xiàng)目新簽?zāi)甓群贤~27.77億元，千萬(wàn)級(jí)以上項(xiàng)目占比超過(guò)50%。公司作為國(guó)資背景物企標(biāo)的，收并購(gòu)再創(chuàng)佳績(jī)，融合更融效，公司完成上航物業(yè)、積余南航、深圳匯勤、新中物業(yè)收并購(gòu)且體系導(dǎo)入完成率均超90%，實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)過(guò)渡、經(jīng)營(yíng)提升，并且新拓中國(guó)商飛成都大飛機(jī)產(chǎn)業(yè)園、南航西安分公司基地等優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。
　　商業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)步提升。截至2022年末，公司在管商業(yè)項(xiàng)目52個(gè)，管理面積達(dá)293.1萬(wàn)平方米，其中公司自持項(xiàng)目3個(gè)，受托管理控股股東招商蛇口持有項(xiàng)目45個(gè)，第三方品牌輸出項(xiàng)目4個(gè)。公司持有物業(yè)包括酒店、購(gòu)物中心、零星商業(yè)、寫字樓等多種業(yè)態(tài)，總可出租面積為48.86萬(wàn)平方米，總體出租率為97%，受房產(chǎn)租金減免和贛州九方剝離的影響，公司持有物業(yè)出租業(yè)務(wù)的收入同比有所下降。
　　輕重資產(chǎn)分離持續(xù)突破。2022年12月，公司公告出售7個(gè)重資產(chǎn)子公司的股權(quán)，并妥善解決上市公司對(duì)標(biāo)的公司的股東借款。若本次重資產(chǎn)剝離能按賬面價(jià)值44.3億元變現(xiàn)，則公司完成此次出售后重資產(chǎn)賬面價(jià)值僅剩26.0億元，重資產(chǎn)剝離工作將取得重大進(jìn)展。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：地產(chǎn)開(kāi)發(fā)超預(yù)期下行；公司在管面積增長(zhǎng)不及預(yù)期；毛利率下行超預(yù)期；重資產(chǎn)剝離進(jìn)度不及預(yù)期。
　　投資建議：公司系非住領(lǐng)域龍頭，業(yè)態(tài)布局均衡，母公司招商蛇口綜合實(shí)力突出，隨著重資產(chǎn)剝離和收并購(gòu)項(xiàng)目同時(shí)順利推進(jìn)，公司的運(yùn)營(yíng)效率將持續(xù)得到提升。預(yù)計(jì)23-25年公司歸母凈利潤(rùn)分別為7.3、8.5、10.1億元，對(duì)應(yīng)EPS分別為0.69、0.80、0.95元，對(duì)應(yīng)PE分別為22.1、18.9、16.0X，維持“買入”評(píng)級(jí)。