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事件描述
　　公司2022年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收130.2億（+23.0%），歸母凈利潤(rùn)5.9億（+15.7%），扣非歸母凈利潤(rùn)5.0億（+36.7%）。
　　事件評(píng)論
　　物管主業(yè)穩(wěn)健增長(zhǎng)，扣非業(yè)績(jī)表現(xiàn)靚麗，今年盈利彈性可期。公司22年收入增速基本符合預(yù)期，歸母凈利潤(rùn)增速低于收入，主要是毛利率下降與投房重估收益減少等因素所致；而扣非業(yè)績(jī)相對(duì)更高，主要是21年低基數(shù)所致，且費(fèi)用控制繼續(xù)取得較好進(jìn)展，期間費(fèi)用率同比減少0.8pct至5.2%，財(cái)務(wù)減負(fù)貢獻(xiàn)較大，而收并購(gòu)對(duì)業(yè)績(jī)也有一定貢獻(xiàn)；剔除免租影響（0.81億），公司扣非業(yè)績(jī)?yōu)?.8億，同比+58.8%，再剔除減值影響（21和22年分別為1.2/0.5億），公司扣非業(yè)績(jī)?yōu)?.3億，同比+29.2%，扣非業(yè)績(jī)表現(xiàn)較為靚麗。分業(yè)務(wù)看，公司22年物管營(yíng)收125.0億（+26.2%），基礎(chǔ)物管/平臺(tái)增值/專業(yè)增值分別同比+28.9%/+116.9%/+1.6%，但盈利能力有一定下降，物管分部毛利率同比下降0.8pct至10.6%，主要是非住領(lǐng)域下降所致，而住宅領(lǐng)域降本提效成果漸顯；其中，中航及招商物業(yè)營(yíng)收119.6億（+20.5%），凈利潤(rùn)6.1億（+9.0%），凈利率5.1%（-0.5pct），壓力主要源自中航；租金減免、資產(chǎn)剝離等對(duì)資管分部收入與盈利能力構(gòu)成一定負(fù)面影響，其他業(yè)務(wù)拖累則逐漸下降。2023年公司收入指引為156億（+19.8%），考慮到公司穩(wěn)健的基本盤與良好的外拓能力，收入目標(biāo)達(dá)成可能性較高，而在物管利潤(rùn)率修復(fù)、重資產(chǎn)拖累下降、資管分部恢復(fù)正常、收并購(gòu)貢獻(xiàn)等因素共同作用下，公司盈利表現(xiàn)或更具彈性。
　　外拓能力與非住優(yōu)勢(shì)持續(xù)強(qiáng)化，增值服務(wù)亦快速發(fā)展。截至22年末，公司在管規(guī)模3.1億平（+10.8%），其中住宅/非住業(yè)態(tài)管理規(guī)模分別同比+11.3%/+10.5%，住宅/非住面積占比分別為41.2%/58.8%。公司22年新簽?zāi)甓群贤~33.1億（同比增長(zhǎng)+8.7%，占22年基礎(chǔ)物管營(yíng)收的33.0%），其中非住占比達(dá)81.1%；第三方拓展占據(jù)絕對(duì)主力地位（占新簽?zāi)甓群贤~的83.8%），且過(guò)半項(xiàng)目為千萬(wàn)級(jí)以上。平臺(tái)增值業(yè)務(wù)快速進(jìn)階，其中平臺(tái)銷售額突破12億（+52%）；專業(yè)增值服務(wù)穩(wěn)中有進(jìn)，貢獻(xiàn)物管分部營(yíng)收的15.0%。
　　輕重分離持續(xù)提速，收并購(gòu)仍值得期待。去年深圳中航城、昆山中航、贛州九方等股權(quán)成功轉(zhuǎn)讓，此外公司于12月披露籌劃進(jìn)一步資產(chǎn)出售事宜。截至2022年末，公司投資性房地產(chǎn)、存貨等重資產(chǎn)合計(jì)67.7億，若資產(chǎn)剝離成功落地，預(yù)計(jì)近44億重資產(chǎn)將出表，業(yè)績(jī)壓制因素有望持續(xù)緩解，有息負(fù)債亦將大幅下降，回籠大量現(xiàn)金也可用于未來(lái)收并購(gòu)。2021年末至今，四單收并購(gòu)均已成功并表，后續(xù)收并購(gòu)仍值期待。
　　物管主業(yè)穩(wěn)健增長(zhǎng)，輕重分離與免租終止提供潛在彈性。公司是典型央企物管龍頭，內(nèi)生與外拓雙輪驅(qū)動(dòng)下，物管主業(yè)有望延續(xù)穩(wěn)健增長(zhǎng)趨勢(shì)，盈利能力也將逐步修復(fù)；此外，公司輕重分離持續(xù)推進(jìn)，財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)將進(jìn)一步降低，疫情管控優(yōu)化后亦不再有免租拖累，行業(yè)整合背景下收并購(gòu)依然可期，這些因素都將為今年盈利提供潛在彈性。預(yù)計(jì)2023-2025年歸母凈利為7.8/9.9/12.6億元，對(duì)應(yīng)估值為20.7/16.3/12.8X，維持“買入”評(píng)級(jí)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示
　　1、公司物管利潤(rùn)率修復(fù)進(jìn)度不及預(yù)期；
　　2、輕重分離進(jìn)度不及預(yù)期。