>> 申萬宏源(香港)-中海物業(yè)(02669.HK)逆境下業(yè)績保持高增，中期計劃積極-230324
| 上傳日期： |
2023/3/24 |
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| 格式： |
pdf 共5頁 |
來源： |
申萬宏源（香港） |
| 評級： |
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作者： |
袁豪 |
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22年營收同比+34%，歸母凈利潤同比+29%、符合市場預(yù)期。2022年，公司實現(xiàn)營業(yè)收入126.9億港元，同比+34.4%；毛利潤20.2億港元，同比+23.1%；歸母凈利潤12.7億港元，同比+29.4%，符合市場預(yù)期；基本每股收益0.39港元，同比+29.4%；毛利率和歸母凈利率為15.9%和10.0%，同比分別-1.5pct和-0.4pct；ROE為38.5%，同比+0.3pct。公司業(yè)績大增，主要源于：1）公司在管項目及在管面積的穩(wěn)定增長；2）物業(yè)管理服務(wù)保持較高增長；3）非住戶及住戶增值服務(wù)的持續(xù)增長。此外，公司全年擬每股派發(fā)股息12港仙，對應(yīng)分紅比例31.0%。
22年在管面積同比+23%，新增外拓同比+42%，持續(xù)推進5年核心指標復(fù)合增速30%。2022年末，公司在管面積達3.20億平，同比+23.2%；2022年，公司新增管理面積6,030萬平，其中，來自關(guān)聯(lián)方、第三方占比分別為55.7%、44.3%；住宅、非住宅分別占比68.2%、31.8%。至22年末，公司在管面積中：1）關(guān)聯(lián)方、第三方分別占比67.2%、32.8%，第三方占比較21年末提升5.2pct；2）包干制、酬金制分別占比77.5%、22.5%；3）住宅、非住宅分別占比75.5%、24.5%。22年，新增外拓合約面積8,259萬平，同比+42.2%，其中，1）住宅/產(chǎn)業(yè)園/商寫/其他分別占比46.3%/39.3%/8.3%/6.1%；2）中標項目來源來看，企業(yè)/事業(yè)單位/共建物業(yè)/中小開發(fā)商/業(yè)委會/政企合資及平臺公司分別占比43.2%/10.1%/17.4%/12.8%/8.4%/8.3%。公司持續(xù)推進十四五戰(zhàn)略，計劃5年核心經(jīng)營指標年復(fù)合增速為30%，并且推進內(nèi)生外拓1:1，后續(xù)有望實現(xiàn)量質(zhì)雙升。
物管服務(wù)收入高增，積極拓展全業(yè)態(tài)服務(wù)。2022年，公司物業(yè)管理服務(wù)、非住戶增值服務(wù)、住戶增值服務(wù)、停車位買賣服務(wù)分別實現(xiàn)營收94.5、21.1、8.8、2.5億港元，分別同比+42.9%、+18.0%、+8.5%、+7.9%，分別占比74.5%、16.6%、6.9%、2.0%，物業(yè)管理服務(wù)、非住戶增值服務(wù)、住戶增值服務(wù)的毛利率分別為13.4%、16.4%、38.4%，分別-1.5、-1.5、+5.1pct；物業(yè)管理服務(wù)中，包干制毛利率為10.6%，同比-0.2pct。物業(yè)服務(wù)毛利率下降源于：1）低毛利率的包干制占比提升；2）防疫成本增加，非住戶增值服務(wù)毛利率下降源于：1）外拓帶來的人員擴張；2）銷項查驗服務(wù)成本上升。非住戶增值服務(wù)中，工程服務(wù)、交付前服務(wù)、銷項查驗、顧問咨詢收入分別占比44.3%、42.3%、10.9%、2.5%；住戶增值服務(wù)中，公共空間租賃協(xié)助、生活服務(wù)及商業(yè)服務(wù)運營、住宅及零售租賃及銷售協(xié)助收入分別占比36.6%、45.8%、17.6%。報告期內(nèi)，公司積極擴展城市服務(wù)、寫字樓、醫(yī)院、商業(yè)中心、政府機關(guān)等豐富業(yè)態(tài)，全業(yè)態(tài)積極擴張。
投資分析意見：逆境下業(yè)績保持高增，中期計劃積極，維持“買入”評級。中海物業(yè)背靠中海地產(chǎn)，至22年末，公司在管面積達3.2億平米，同比+23%，管理規(guī)模穩(wěn)步提升。公司在20年業(yè)績發(fā)布會提出，計劃十四五期間公司核心經(jīng)營指標年復(fù)合增速目標30%，并在今年業(yè)績會重申繼續(xù)推進十四五計劃，后續(xù)有望實現(xiàn)量質(zhì)雙升。此外，中海項目布局三大都市圈、一二線核心城市，物業(yè)費提價能力相對較強，中長期利潤率更加穩(wěn)定，增值服務(wù)潛力較大。考慮到行業(yè)增速下行，我們下調(diào)公司2023-24年歸母凈利潤預(yù)測至16.6、21.5億港元（原預(yù)測值為17.0、22.2億港元），并引入2025年歸母凈利潤預(yù)測為27.7億港元，現(xiàn)價對應(yīng)23年P(guān)E僅18倍，維持目標價12.02港元，維持“買入”評級。
風(fēng)險提示：增值服務(wù)拓展不及預(yù)期，人工成本超預(yù)期上升致利潤率下行，第三方外拓不及預(yù)期。
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