>> 中信證券-基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)REITs研究重大事項點評：基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場將進入快速發(fā)展期-230324
| 上傳日期： |
2023/3/26 |
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| 格式： |
pdf 共7頁 |
來源： |
中信證券 |
| 評級： |
強于大市 |
作者： |
陳聰,孫明新,扈世民 |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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政策支持了消費基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，適當放寬了不同類型基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目準入的規(guī)模門檻和分派率門檻，嚴格規(guī)范了回收資金的用途，優(yōu)化了申報受理流程，強調(diào)了運營管理的重要性，擴大了市場參與主體范圍，推動擴募發(fā)行常態(tài)化。我們預(yù)計，C-REITs市場將進入快速發(fā)展期。
▍發(fā)改委公告發(fā)改投資【2023】236號文，證監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于進一步推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》，進一步提升基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金項目申報推薦的質(zhì)量和效率。政策支持了消費基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，有助于擴大消費；適當調(diào)整了REITs項目準入的規(guī)模門檻和分派率門檻，有助于更多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)準入；規(guī)范了回收資金的用途，優(yōu)化了申報受理流程，強調(diào)了運營管理的重要性，擴大了市場參與主體范圍，推動擴募發(fā)行常態(tài)化。
▍預(yù)計C-REITs市場將進入快速發(fā)展期。截止2023年3月24日，REITs市場總市值862億元，包括25只已上市在交易REITs產(chǎn)品。我們預(yù)計，本輪政策將推動REITs市場進入快速發(fā)展期：首先，REITs的底層資產(chǎn)，將囊括更多樣化的資產(chǎn)類別，尤其是消費基礎(chǔ)設(shè)施。以美國REITs市場為例，商貿(mào)零售類REITs產(chǎn)品數(shù)量占比為全市場的22%。其次，合理微調(diào)規(guī)模和分派率門檻，鼓勵更多優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施申報。各地保障性租賃住房的總體規(guī)模往往偏小，將保障性租賃住房的最低首發(fā)評估凈值要求下調(diào)到8億元，有助于更多保障性租賃住房項目登陸市場。產(chǎn)權(quán)類REITs的凈現(xiàn)金流分派率原則不低于3.8%，較歷史要求降低了0.2個百分點，卻仍高于當前上市的產(chǎn)權(quán)類REITs市值對應(yīng)當年度預(yù)期現(xiàn)金分派率水平，增加了可能準入市場的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)權(quán)類資產(chǎn)數(shù)量。同時，監(jiān)管部門改以基金存續(xù)期IRR為原則要求經(jīng)營權(quán)類項目，適當考慮了經(jīng)營性類項目期末殘值低的現(xiàn)實。最后，發(fā)改委提出切實提高申報推薦效率，我們預(yù)期從REITs項目申報到實現(xiàn)上市的時間可能有所縮短。國家發(fā)改委投資司副司長韓志峰在2022年底指出，2023年底，基礎(chǔ)設(shè)施REITs有望超過60只，總發(fā)行規(guī)模超過2000億元。與之對比，當前中國香港、新加坡和日本的REITs市場的總市值規(guī)模分別約為1700億、5200億、7800億元（均換算為人民幣）。我們相信，隨著中國基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場進入快速發(fā)展期，依托龐大的中國經(jīng)濟基本盤，C-REITs市場的總規(guī)模有望分階段逐漸超越其他亞洲國家和地區(qū)的REITs市場。
▍REITs掛牌對原始權(quán)益人而言，出表通路的價值，大于投資收益的貢獻。C-REITs市場采取了適當從嚴準入，分單業(yè)態(tài)發(fā)行，常態(tài)化擴募的發(fā)展模式。分業(yè)態(tài)發(fā)行有助于投資者更好識別產(chǎn)品的風(fēng)險收益特征，適當從嚴準入在一個具備廣闊底層資產(chǎn)的大市場，有助于提升收益的穩(wěn)定性。常態(tài)化擴募機制，有助于鼓勵基金管理人和原始權(quán)益人持續(xù)保持新老資產(chǎn)的經(jīng)營穩(wěn)定性，并持續(xù)利用REITs通道實現(xiàn)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)投融管退。我們認為REITs掛牌對原始權(quán)益人的意義絕不只是增加一些投資收益，更是推動企業(yè)的運營模式現(xiàn)代化，告別高杠桿高負債的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)模型。
▍REITs市場的快速發(fā)展，意味著不動產(chǎn)資產(chǎn)管理運營能力更為稀缺。我們認為，REITs發(fā)行效率的提高，意味著不動產(chǎn)資產(chǎn)管理運營能力更顯稀缺。REITs成功的關(guān)鍵在運營效率，而真正具備提升不動產(chǎn)資產(chǎn)回報率能力的管理者，仍然是稀缺的。尤其是，當前政策要求REITs的回收資金主要用于在建項目，前期工作成熟的新項目，不超過30%的資金可用于盤活存量（即并購），且政策對于凈回收資金使用率存在時限要求。這就決定了企業(yè)不僅需要優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，更需要有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的開發(fā)、培育和運營能力。
▍REITs擴容的可能具體路徑展望。我們認為，REITs擴容也會沿著優(yōu)先核心城市，優(yōu)先獨立業(yè)態(tài)的路徑展開。從歷史上來看，此前REITs推出時，主要底層資產(chǎn)，尤其是產(chǎn)權(quán)類的底層資產(chǎn)高度聚焦核心城市，例如，倉儲物流資產(chǎn)多位于深圳和北京，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的資產(chǎn)多見于上海，北京和蘇州，保障性租賃住房資產(chǎn)則多見于上海，深圳和廈門。此外，同一REITs一般只包含一個類別的不動產(chǎn)，因此我們相信擁有純粹商業(yè)設(shè)施資產(chǎn)的潛在原始權(quán)益人，將更能受益于REITs改革的推進。
▍風(fēng)險因素：個別REITs產(chǎn)品存在基礎(chǔ)資產(chǎn)或經(jīng)營管理瑕疵，可能導(dǎo)致現(xiàn)金分派率不及披露預(yù)測的風(fēng)險。REITs市場雖然處于快速發(fā)展期，但當前REITs產(chǎn)品仍然流動性受到制約的風(fēng)險。
▍機構(gòu)投資者積極參與REITs市場，看好具備專業(yè)能力和核心資源的企業(yè)。我們認為，REITs市場進入快速發(fā)展期，一方面有助于吸引更多元的機構(gòu)投資者參與市場，另一方面也有利于鼓勵具備專業(yè)能力的不動產(chǎn)資產(chǎn)管理者充分發(fā)揮優(yōu)勢。我們看好REITs市場的發(fā)展，建議投資者優(yōu)先關(guān)注歷史表現(xiàn)穩(wěn)定，供給替代性不強的產(chǎn)權(quán)類REITs，也重點關(guān)注代表新經(jīng)濟發(fā)展方向，可能在價量方面存在運營向上彈性的經(jīng)營權(quán)類REITs。對于股票市場而言，我們認為最受益于C-REITs市場的企業(yè)，是那些既具備核心城市優(yōu)質(zhì)存量資源，更具備專項不動產(chǎn)資產(chǎn)管理運營能力，有志于持續(xù)增加消費基礎(chǔ)設(shè)施和其他類型優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)規(guī)模的公司。需要
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