>> 中信建投-社會(huì)服務(wù)行業(yè)簡(jiǎn)評(píng)：消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs新政落地，利好運(yùn)營(yíng)類開(kāi)發(fā)商和頭部零售企業(yè)-230325
| 上傳日期： |
2023/3/26 |
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| 471KB |
| 格式： |
pdf 共5頁(yè) |
來(lái)源： |
中信建投 |
| 評(píng)級(jí)： |
強(qiáng)于大市 |
作者： |
竺勁,劉樂(lè)文,黃嘯天 |
| 行業(yè)名稱： |
零售 |
| 下載權(quán)限： |
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核心觀點(diǎn)
兩部委發(fā)布新政，提出支持消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，優(yōu)先支持百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。此次消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施納入REITs試點(diǎn)新政，充分體現(xiàn)了我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場(chǎng)服務(wù)民生的屬性。當(dāng)前國(guó)內(nèi)公募REITs規(guī)模為約860億元，整體規(guī)模偏小，但商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)體量巨大。新政還下調(diào)了部分類型基礎(chǔ)設(shè)施的現(xiàn)金分派率要求，增多了可供選擇資產(chǎn)。這將有助于REITs市場(chǎng)的擴(kuò)容，進(jìn)一步獲得境內(nèi)外投資人的認(rèn)可。我們認(rèn)為新政將利好運(yùn)營(yíng)類開(kāi)發(fā)商和頭部商貿(mào)零售類公司，推動(dòng)房企向資產(chǎn)管理的新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。
事件：
3月24日，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目申報(bào)推薦工作的通知，支持消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。研究支持增強(qiáng)消費(fèi)能力、改善消費(fèi)條件、創(chuàng)新消費(fèi)場(chǎng)景的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。
同日，證監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》，為推進(jìn)REITs常態(tài)化發(fā)行，完善了基礎(chǔ)制度和監(jiān)管安排。
簡(jiǎn)評(píng)
消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施納入REITs試點(diǎn)，充分體現(xiàn)民生屬性。與傳統(tǒng)的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的理解不同，新政中明確提及的是“優(yōu)先支持百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目。”此次消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施納入REITs試點(diǎn)新政，充分體現(xiàn)了我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場(chǎng)服務(wù)民生的屬性。參照海外成熟REITs市場(chǎng)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，廣義的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REIT均為其不可或缺的核心底層資產(chǎn)類別，市值占比普遍高達(dá)50%左右。消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的加入也代表著CREITs市場(chǎng)走向成熟。
我國(guó)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)體量龐大，新政助力REITs市場(chǎng)擴(kuò)容。當(dāng)前國(guó)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs規(guī)模約860億元，整體規(guī)模偏小。但國(guó)內(nèi)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)體量龐大，據(jù)共研網(wǎng)的數(shù)據(jù)，僅購(gòu)物中心這一業(yè)態(tài)的存量面積就高達(dá)約5億平方米，資產(chǎn)總估值達(dá)十萬(wàn)億量級(jí)。新政還下調(diào)了部分類型基礎(chǔ)設(shè)施的現(xiàn)金分派率要求，非特許經(jīng)營(yíng)權(quán)、經(jīng)營(yíng)收益權(quán)類項(xiàng)目的最低現(xiàn)金分派要求從預(yù)計(jì)未來(lái)3年每年4%下調(diào)至3.8%，增多了可供選擇資產(chǎn)。優(yōu)質(zhì)的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施納入REITs池中后，有助于REITs市場(chǎng)的擴(kuò)容，進(jìn)一步獲得境內(nèi)外投資人的認(rèn)可。
利好運(yùn)營(yíng)類開(kāi)發(fā)商和頭部商貿(mào)零售類公司，推動(dòng)房企向資產(chǎn)管理的新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。新政提及“項(xiàng)目發(fā)起人（原始權(quán)益人）應(yīng)為持有消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、開(kāi)展相關(guān)業(yè)務(wù)的獨(dú)立法人主體，不得從事商品住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。”我們認(rèn)為新政將更有利于持有運(yùn)營(yíng)類房企的發(fā)展，助力其拓寬融資渠道、優(yōu)化資債結(jié)構(gòu)，同時(shí)也將進(jìn)一步提升相關(guān)房企的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理能力，加速推動(dòng)其向資產(chǎn)管理的新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。
投資建議：運(yùn)營(yíng)類開(kāi)發(fā)商：A股包括萬(wàn)科A，新城控股，建發(fā)股份，大悅城，金融街，陸家嘴，南國(guó)置業(yè)，港股包括華潤(rùn)置地，龍湖集團(tuán)；商管類：華潤(rùn)萬(wàn)象生活，萬(wàn)物云；金融類：光大嘉寶；商貿(mào)零售類公司，主要看好頭部零售企業(yè)，包括居然之家，王府井，美凱龍。
風(fēng)險(xiǎn)分析
1、審批及發(fā)行進(jìn)展不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)：REITs審批及發(fā)行受項(xiàng)目質(zhì)量、監(jiān)管審核速度及市場(chǎng)環(huán)境等多方面因素影響，若項(xiàng)目成熟度不高、監(jiān)管審核速度放慢及市場(chǎng)環(huán)境低迷，將會(huì)使REITs審批發(fā)行放緩。
2、疫情超預(yù)期影響REITs項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)：2022年疫情反復(fù)及相應(yīng)管控措施對(duì)高速公路及產(chǎn)業(yè)園區(qū)等項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)造成較大影響，若疫情反復(fù)，則可能會(huì)影響REITs項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)。
3、政策出臺(tái)不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)：我國(guó)REITs立法、稅收及信息披露等多項(xiàng)制度尚待建立及完善，若相關(guān)政策出臺(tái)不及預(yù)期，可能會(huì)影響REITs市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展。
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