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本月觀點(diǎn)：小陽(yáng)春熱度持續(xù)，百城住宅價(jià)格止跌，銷售預(yù)期回暖帶動(dòng)房企積極補(bǔ)貨，核心城市土拍回暖。供給主體端方面，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作啟動(dòng)，住房租賃再迎金融支持，公募REITs擴(kuò)容至購(gòu)物中心等消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施，利于房企存量資產(chǎn)盤活；多家房企推進(jìn)股權(quán)再融資計(jì)劃，用于保交樓、償債、補(bǔ)充運(yùn)營(yíng)資金等。當(dāng)前市場(chǎng)關(guān)注點(diǎn)已由前期政策催化轉(zhuǎn)化為需要基本面說(shuō)話階段，節(jié)后多城來(lái)訪上升反映購(gòu)房預(yù)期已逐步扭轉(zhuǎn)、重點(diǎn)城市新房與二手房成交亦持續(xù)改善，二季度市場(chǎng)修復(fù)有望延續(xù)，建議關(guān)注積極拿地改善資產(chǎn)質(zhì)量、融資及銷售占優(yōu)的強(qiáng)信用房企越秀地產(chǎn)、保利發(fā)展、招商蛇口、中國(guó)海外發(fā)展、濱江集團(tuán)、萬(wàn)科A、金地集團(tuán)等；同時(shí)建議關(guān)注物業(yè)管理企業(yè)及產(chǎn)業(yè)鏈機(jī)會(huì)。
　　政策：首套房貸款利率動(dòng)態(tài)調(diào)整，優(yōu)化房企資產(chǎn)負(fù)債表。2月涉房類政策46項(xiàng)，出臺(tái)偏松類政策均為41項(xiàng)，政策延續(xù)偏松基調(diào)。中證協(xié)啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作，積極改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表；住房租賃投融資渠道拓寬，公募REITs擴(kuò)容至購(gòu)物中心等消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施，利于房企存量資產(chǎn)盤活。
　　資金：年內(nèi)首次降準(zhǔn)，房企股權(quán)再融資持續(xù)推進(jìn)。2月M2同比增速環(huán)比升0.3pct；社融存量同比增速環(huán)比升0.5pct，居民中長(zhǎng)期貸款同比多增，年內(nèi)迎來(lái)首次降準(zhǔn)，鞏固經(jīng)濟(jì)回穩(wěn)向上勢(shì)頭。境內(nèi)融資保持良好勢(shì)頭，多家房企推進(jìn)股權(quán)再融資計(jì)劃，隨著70大中城市新房?jī)r(jià)格指數(shù)筑底修復(fù)，預(yù)計(jì)后續(xù)首套房貸利率將保持平穩(wěn)。
　　樓市：小陽(yáng)春熱度延續(xù)，房企推貨略顯不足。3月（截至26日）重點(diǎn)50城新房、重點(diǎn)20城二手房月日均成交環(huán)比升18.5%、31.2%，同比升26.4%、92.9%，二手房交易復(fù)蘇好于新房。2月房企普遍新推貨不足，以去化存貨為主，預(yù)計(jì)房企3月、4月將加快取證推貨節(jié)奏，把握傳統(tǒng)旺季“小陽(yáng)春”行情。百城住宅價(jià)格止跌，一線城市率先企穩(wěn)。
　　地市：成交量縮價(jià)漲，房企投資聚焦核心城市優(yōu)質(zhì)地塊。1-2月供地活動(dòng)較少，供應(yīng)成交規(guī)模維持低位，百城土地溢價(jià)率4.19%，環(huán)比回升1.1pct；部分城市加大優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)帶動(dòng)下，流拍率僅為15%，降至近一年最低位。3月以來(lái)南京、北京等地土拍競(jìng)爭(zhēng)激烈，鄭州土拍則相對(duì)冷清，房企投資仍主要聚焦核心城市優(yōu)質(zhì)地塊。
　　房企：百?gòu)?qiáng)單月銷售額增速轉(zhuǎn)正，優(yōu)質(zhì)房企為拿地主力。2月單月百?gòu)?qiáng)房企銷售額環(huán)比增長(zhǎng)29.8%，同比增長(zhǎng)11.8%，同環(huán)比已實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)正；剔除春節(jié)錯(cuò)期影響，1-2月百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)銷售額同比下降12.5%、銷售面積同比下降20.5%，較1月收窄19.3個(gè)、15.9個(gè)百分點(diǎn)。50強(qiáng)房企拿地銷售金額比21%、拿地銷售面積比23%，環(huán)比增長(zhǎng)19.7pct、20.4pct，除華潤(rùn)、越秀等財(cái)務(wù)穩(wěn)健、信用資質(zhì)較好的央國(guó)企外，受益于“三支箭”的民企新城控股重回土拍市場(chǎng)。
　　板塊表現(xiàn)：2月申萬(wàn)地產(chǎn)板塊下跌2.02%，跑贏滬深300（-2.1%）；截至2023年3月27日，當(dāng)前地產(chǎn)板塊PE（TTM）13倍，高于滬深300的11.98倍，估值處于近五年91.94%分位。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：1）若后續(xù)貨量供應(yīng)由于新增土儲(chǔ)不足而遭受沖擊，將對(duì)行業(yè)銷售、開(kāi)工、投資等產(chǎn)生負(fù)面影響；2）若樓市去化壓力超出預(yù)期，銷售持續(xù)以價(jià)換量，將帶來(lái)部分前期高價(jià)地減值風(fēng)險(xiǎn)；3）政策呵護(hù)力度有限，行業(yè)調(diào)整幅度、時(shí)間超出預(yù)期，將對(duì)行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生負(fù)面影響