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事項(xiàng)：
　　3月24日，發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目申報(bào)推薦工作的通知》，證監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》。
　　平安觀點(diǎn)：
　　拓寬試點(diǎn)資產(chǎn)類型，支持購物中心等消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行。本次發(fā)改委、證監(jiān)會(huì)文件均提及研究支持增強(qiáng)消費(fèi)能力、改善消費(fèi)條件、創(chuàng)新消費(fèi)場(chǎng)景的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，優(yōu)先支持百貨商場(chǎng)、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。2022年12月8日證監(jiān)會(huì)副主席在首屆長(zhǎng)三角REITs論壇暨中國(guó)REITs論壇2022年會(huì)上視頻致辭，提出研究推動(dòng)REITs試點(diǎn)范圍拓展到市場(chǎng)化長(zhǎng)租房及商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)等領(lǐng)域，此次試點(diǎn)類型拓寬為該提法的執(zhí)行與落實(shí)，利于相關(guān)存量資產(chǎn)盤活。同時(shí)發(fā)改委、證監(jiān)會(huì)強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目發(fā)起人（原始權(quán)益人）不得從事商品住宅開發(fā)業(yè)務(wù)，且應(yīng)利用回收資金加大便民商業(yè)、智慧商圈、數(shù)字化轉(zhuǎn)型投資力度，避免為商品住宅開發(fā)項(xiàng)目變相融資。
　　分類調(diào)整項(xiàng)目收益率與資產(chǎn)規(guī)模要求，房企存量資產(chǎn)盤活再添助力。對(duì)于不同類型基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目情況，發(fā)改委、證監(jiān)會(huì)規(guī)定，申報(bào)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs的特許經(jīng)營(yíng)權(quán)、經(jīng)營(yíng)收益權(quán)類項(xiàng)目，基金存續(xù)期內(nèi)部收益率（IRR）原則上不低于5%；非特許經(jīng)營(yíng)權(quán)、經(jīng)營(yíng)收益權(quán)類項(xiàng)目，預(yù)計(jì)未來3年每年凈現(xiàn)金流分派率原則上不低于3.8%；首次發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs的保障性租賃住房項(xiàng)目，當(dāng)期目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估凈值原則上不低于8億元。對(duì)照此前要求（發(fā)改投資〔2021〕958號(hào)），凈現(xiàn)金流分派率由4%降至3.8%，特許經(jīng)營(yíng)權(quán)、非特許經(jīng)營(yíng)權(quán)項(xiàng)目分類規(guī)定，體現(xiàn)差異化估值思路；保租房項(xiàng)目首次發(fā)行目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估凈值要求由10億元降至8億元。于具備相關(guān)資產(chǎn)房企而言，一方面試點(diǎn)類型拓寬有助于擴(kuò)大受益受眾，另外凈現(xiàn)金流分派率、目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估凈值要求降低亦有助于持有資產(chǎn)發(fā)行，增厚短期利潤(rùn)、改善資產(chǎn)負(fù)債水平。
　　投資建議：隨著REITs試點(diǎn)范圍擴(kuò)大至購物中心、社區(qū)商業(yè)等領(lǐng)域，疊加基礎(chǔ)設(shè)施REITs相關(guān)要求降低，建議關(guān)注擁有優(yōu)質(zhì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)、租賃住房等房企，如華潤(rùn)置地、大悅城、新城控股、萬科A等。同時(shí)考慮當(dāng)前房地產(chǎn)持續(xù)修復(fù)，建議關(guān)注積極拿地改善資產(chǎn)質(zhì)量、融資及銷售占優(yōu)的強(qiáng)信用房企越秀地產(chǎn)、保利發(fā)展、招商蛇口、中國(guó)海外發(fā)展、濱江集團(tuán)、萬科A、金地集團(tuán)等；同時(shí)建議關(guān)注物業(yè)管理企業(yè)及產(chǎn)業(yè)鏈機(jī)會(huì)，如保利物業(yè)、招商積余、東方雨虹、科順股份、偉星新材、堅(jiān)朗五金等。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：1）REITs試點(diǎn)工作推進(jìn)不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)；2）樓市復(fù)蘇持續(xù)性不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)；3）若政策發(fā)力、樓市修復(fù)不及預(yù)期，資金壓力較高企業(yè)仍可能出現(xiàn)債務(wù)違約/展期情形。