>> 申萬(wàn)宏源-房地產(chǎn)行業(yè)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs政策點(diǎn)評(píng)：公募REITs擴(kuò)容消費(fèi)，商業(yè)資產(chǎn)重估、激活超萬(wàn)億市場(chǎng)-230325
| 上傳日期： |
2023/3/26 |
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| 754KB |
| 格式： |
pdf 共6頁(yè) |
來(lái)源： |
申萬(wàn)宏源 |
| 評(píng)級(jí)： |
看好 |
作者： |
袁豪,曹曼 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
此報(bào)告為加密報(bào)告 |
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事件：
3月24日，發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目申報(bào)推薦工作的通知》（263號(hào)文）。其中提出，研究支持增強(qiáng)消費(fèi)能力、改善消費(fèi)條件、創(chuàng)新消費(fèi)場(chǎng)景的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。優(yōu)先支持百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。
點(diǎn)評(píng)：
公募REITs擴(kuò)容至消費(fèi)性商業(yè)資產(chǎn)，鼓勵(lì)商業(yè)、促進(jìn)消費(fèi)、激活REITs市場(chǎng)。2020年4月30日，發(fā)改委出臺(tái)國(guó)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)，底層資產(chǎn)包括交通、能源、市政、生態(tài)環(huán)保、倉(cāng)儲(chǔ)物流、園區(qū)、新型基礎(chǔ)設(shè)施、保障性租賃住房等多類，但不包括商業(yè)地產(chǎn)。2023年2月20日，中基協(xié)會(huì)發(fā)布不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)，底層資產(chǎn)包括特定居住用房、商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目等。2023年3月24日，發(fā)改委出臺(tái)通知，支持消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行，底層資產(chǎn)擴(kuò)容至百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、社區(qū)商業(yè)等消費(fèi)性商業(yè)資產(chǎn)。我們認(rèn)為，消費(fèi)REITs出臺(tái)將有利于：1）鼓勵(lì)商業(yè)、促進(jìn)消費(fèi)：鼓勵(lì)發(fā)展承載消費(fèi)的商業(yè)空間載體，從而進(jìn)一步助力擴(kuò)內(nèi)需、促消費(fèi)；2）激活商業(yè)REITs市場(chǎng)：商業(yè)資產(chǎn)是國(guó)際上REITs重要組成部分，我們預(yù)測(cè)2030E中國(guó)商場(chǎng)銷售額為11.9萬(wàn)億元、對(duì)應(yīng)GRA為9.1億平、對(duì)應(yīng)租管費(fèi)為1.8萬(wàn)億元，謹(jǐn)慎按照EBITDA率50%、上市率10%估算EBITDA為900億元，按照15X估算商業(yè)REITs市值將超1.35萬(wàn)億元；并考慮到我國(guó)商業(yè)資產(chǎn)仍在快速累積以及消費(fèi)資產(chǎn)范疇大于商業(yè)資產(chǎn)，預(yù)計(jì)后續(xù)消費(fèi)REITs空間巨大。
分類調(diào)整不同項(xiàng)目收益率、降低租賃住房評(píng)估凈值門(mén)檻、調(diào)整回收資金用途。本次政策優(yōu)化了一些發(fā)行和監(jiān)管條件：1）分類調(diào)整不同項(xiàng)目收益率：申報(bào)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs的特許經(jīng)營(yíng)權(quán)、經(jīng)營(yíng)收益權(quán)類項(xiàng)目，基金存續(xù)期內(nèi)部收益率（IRR）原則上不低于5%（新增）；非特許經(jīng)營(yíng)權(quán)、經(jīng)營(yíng)收益權(quán)類項(xiàng)目，預(yù)計(jì)未來(lái)3年每年凈現(xiàn)金流分派率原則上不低于3.8%（原規(guī)定4%分派率）；2）降低租賃住房評(píng)估凈值門(mén)檻：首次發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs的保障性租賃住房項(xiàng)目，當(dāng)期目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估凈值原則上不低于8億元（原規(guī)定不低于10億元）；3）調(diào)整回收資金用途：本次政策要求不超過(guò)30%的凈回收資金可用于盤(pán)活存量資產(chǎn)項(xiàng)目，不超過(guò)10%的凈回收資金可用于已上市基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的小股東退出或補(bǔ)充發(fā)起人（原始權(quán)益人）流動(dòng)資金等（原規(guī)定90%以上應(yīng)當(dāng)用于在建項(xiàng)目或前期工作成熟的新項(xiàng)目），回收資金的多重用途為發(fā)起人（原始權(quán)益人）帶來(lái)更大凈回收資金使用的選擇空間。
消費(fèi)REITs對(duì)住宅開(kāi)發(fā)依然嚴(yán)格，但仍有利于房地產(chǎn)，盤(pán)活資產(chǎn)、升級(jí)模式。本次政策要求項(xiàng)目發(fā)起人（原始權(quán)益人）應(yīng)為持有消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、開(kāi)展相關(guān)業(yè)務(wù)的獨(dú)立法人主體，不得從事商品住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。這與保障性租賃住房試點(diǎn)發(fā)行REITs有關(guān)工作的通知（證監(jiān)辦發(fā)〔2022〕53號(hào)）的要求基本相同。另外，本次政策要求嚴(yán)禁規(guī)避房地產(chǎn)調(diào)控要求，不得為商品住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目變相融資?？傮w來(lái)看，目前公募REITs對(duì)住宅開(kāi)發(fā)依然嚴(yán)格，REITs仍然不能作為住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的融資工具。但我們認(rèn)為，消費(fèi)REITs依然將利好于房地產(chǎn)行業(yè)，因?yàn)檫@將：1）盤(pán)活資產(chǎn)：提升商業(yè)資產(chǎn)流動(dòng)性、盤(pán)活存量商業(yè)資產(chǎn)，從而改善房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表，促進(jìn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展；2）升級(jí)模式：商業(yè)地產(chǎn)投資金額大、回收周期長(zhǎng)，但引入消費(fèi)REITs后，將完善“投融建管退”的全鏈條，打造新發(fā)展模式。
消費(fèi)REITs在兩方面利好企業(yè)，短期一次性估值提升+長(zhǎng)期性經(jīng)營(yíng)模式升級(jí)。消費(fèi)REITs在兩方面利好企業(yè)：1）短期一次性估值提升：消費(fèi)REITs將提升商業(yè)資產(chǎn)流動(dòng)性和估值，這將有利于原先投資性房地產(chǎn)以成本法計(jì)量或公允價(jià)值計(jì)量但不充分的房企價(jià)值的一次性重估，比如：大悅城、中國(guó)國(guó)貿(mào)、陸家嘴、浦東金橋、萬(wàn)科、金融街（雖公允計(jì)量但不充分）等；2）長(zhǎng)期性經(jīng)營(yíng)模式升級(jí)：消費(fèi)REITs將完善“投融建管退”模式，并將推動(dòng)鏈條上每個(gè)子業(yè)務(wù)加速發(fā)展，比如：投資+管理（華潤(rùn)置地、大悅城、龍湖集團(tuán)、新城控股、招商蛇口）、融資（光大嘉寶）、管理（華潤(rùn)萬(wàn)象、寶龍商業(yè)、招商積余）等。
投資分析意見(jiàn)：公募REITs擴(kuò)容消費(fèi)，商業(yè)資產(chǎn)重估、激活超萬(wàn)億市場(chǎng)，維持“看好”評(píng)級(jí)。我們認(rèn)為我國(guó)房地產(chǎn)需求端短期銷售呈現(xiàn)超跌、但中期需求仍有支撐，而供給端呈現(xiàn)供給主體過(guò)度出清、中期行業(yè)供給亟待修復(fù)，預(yù)計(jì)供需兩端政策仍值得期待；并預(yù)計(jì)房地產(chǎn)行業(yè)銷售也將逐步改善，并格局優(yōu)化下優(yōu)質(zhì)房企成長(zhǎng)空間打開(kāi)，將受益于政策放松和格局優(yōu)化雙重利好。我們維持房地產(chǎn)板塊“看好”評(píng)級(jí)，推薦：A股：華發(fā)股份、招商蛇口、濱江集團(tuán)、保利發(fā)展、建發(fā)股份、新城控股、中國(guó)建筑、金地集團(tuán)、萬(wàn)科A，建議關(guān)注：棲霞建設(shè)；H股：華潤(rùn)置地、越秀地產(chǎn)、建發(fā)國(guó)際、中海外發(fā)展、龍湖集團(tuán)、碧桂園，建議關(guān)注：綠城中國(guó)；并維持物業(yè)管理板塊“看好”評(píng)級(jí)，推薦：新大正、中海物業(yè)、保利物業(yè)、華潤(rùn)萬(wàn)象、碧桂園服務(wù)、旭輝永升服務(wù)，建議關(guān)注：招商積余、萬(wàn)物云。
風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)調(diào)控政策再收緊，銷售
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