>> 海通證券-房地產(chǎn)行業(yè)跟蹤報告：評消費基礎(chǔ)設(shè)施私募基金試點，政策一小步行業(yè)一大步，推動自持型重資商業(yè)輕資運營-230326
| 上傳日期： |
2023/3/26 |
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| 682KB |
| 格式： |
pdf 共6頁 |
來源： |
海通證券 |
| 評級： |
優(yōu)于大市 |
作者： |
涂力磊,謝鹽 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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3月24日，國家發(fā)改委發(fā)布國家發(fā)展改革委關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作的通知。通知提出：1）研究支持增強消費能力、改善消費條件、創(chuàng)新消費場景的消費基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點項目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。項目用地性質(zhì)應(yīng)符合土地管理相關(guān)規(guī)定。項目發(fā)起人（原始權(quán)益人）應(yīng)為持有消費基礎(chǔ)設(shè)施、開展相關(guān)業(yè)務(wù)的獨立法人主體，不得從事商品住宅開發(fā)業(yè)務(wù)。發(fā)起人（原始權(quán)益人）應(yīng)利用回收資金加大便民商業(yè)、智慧商圈、數(shù)字化轉(zhuǎn)型投資力度，更好滿足居民消費需求。2）申報發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs的特許經(jīng)營權(quán)、經(jīng)營收益權(quán)類項目，基金存續(xù)期內(nèi)部收益率（IRR）原則上不低于5%；非特許經(jīng)營權(quán)、經(jīng)營收益權(quán)類項目，預(yù)計未來3年每年凈現(xiàn)金流分派率原則上不低于3.8%?？赏ㄟ^剝離低效資產(chǎn)、拓寬收入來源、降低運營成本、提升管理效率等多種方式，努力提高項目收益水平，達到項目發(fā)行要求。首次發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs的保障性租賃住房項目，當期目標不動產(chǎn)評估凈值原則上不低于8億元。3）基礎(chǔ)設(shè)施REITs凈回收資金（指扣除用于償還相關(guān)債務(wù)、繳納稅費、按規(guī)則參與戰(zhàn)略配售等資金后的回收資金）應(yīng)主要用于在建項目、前期工作成熟的新項目（含新建項目、改擴建項目）；其中，不超過30%的凈回收資金可用于盤活存量資產(chǎn)項目，不超過10%的凈回收資金可用于已上市基礎(chǔ)設(shè)施項目的小股東退出或補充發(fā)起人（原始權(quán)益人）流動資金等。在符合國家政策及企業(yè)主營業(yè)務(wù)要求的條件下，回收資金可跨區(qū)域、跨行業(yè)使用。
1）不動產(chǎn)私募投資基金試點向消費基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域擴容，有助于促進房企自持型重資產(chǎn)的輕資產(chǎn)化，更積極地化解開發(fā)方資金困境。我們認為，此次政策將REITs范圍擴大到消費基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，包括了商業(yè)地產(chǎn)中的百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場、社區(qū)商業(yè)等項目，是房企商業(yè)地產(chǎn)REITs擴容的重大突破，將有助于相關(guān)企業(yè)融資渠道擴大和自持商業(yè)的輕資產(chǎn)化。
2）合理的項目收益率要求，有助于降低不動產(chǎn)私募投資基金發(fā)行門檻，促進發(fā)行規(guī)模的快速增加。此次政策將申報發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs的特許經(jīng)營權(quán)、經(jīng)營收益權(quán)類項目，基金存續(xù)期內(nèi)部收益率（IRR）原則上不低于5%；非特許經(jīng)營權(quán)、經(jīng)營收益權(quán)類項目，預(yù)計未來3年每年凈現(xiàn)金流分派率原則上不低于3.8%。我們認為，以上項目收益率門檻有助于項目篩選，對參與人同樣具備吸引力，有利于優(yōu)質(zhì)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項目首先政策受益。
3）嚴格把握回收資金的使用，有助于防范風險和提高資金的效率。我們認為，此次政策要求基礎(chǔ)設(shè)施REITs凈回收資金應(yīng)主要用于在建項目、前期工作成熟的新項目，這將有助于規(guī)范基金回收資金的使用，提高資金使用的效率和質(zhì)量。
4）嚴禁規(guī)避房地產(chǎn)調(diào)控要求，不得為商品住宅開發(fā)項目變相融資。項目發(fā)起人（原始權(quán)益人）應(yīng)為持有消費基礎(chǔ)設(shè)施、開展相關(guān)業(yè)務(wù)的獨立法人主體，不得從事商品住宅開發(fā)業(yè)務(wù)。我們認為，企業(yè)后續(xù)需做好住房開發(fā)和商業(yè)開發(fā)主體和資產(chǎn)分割，保證資金使用方向符合規(guī)范。
投資建議：給予行業(yè)“優(yōu)于大市”評級。我們認為本次政策對于具備商業(yè)開發(fā)存量資產(chǎn)企業(yè)構(gòu)成利好，有利于改善相關(guān)企業(yè)資金環(huán)境和融資能力。建議關(guān)注：1）：A股-萬科A、保利發(fā)展、招商蛇口、新城控股；H股-華潤置地、中國海外發(fā)展、龍湖集團；2）商管公司：華潤萬象生活、中海物業(yè)、保利物業(yè)；3）文旅類-華僑城A。風險提示：行業(yè)面臨調(diào)控風險和基本面下行風險。
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