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銷售：小陽春提前啟動，銷售可持續(xù)性有待觀察。1-2月商品房累計(jì)銷售面積15133萬平方米，同比下降23.3%，跌幅較12月明顯收窄27.9pct。1-2月商品房累計(jì)銷售金額15449億元，同比下降0.1%，跌幅較12月收窄27.6pct。從高頻數(shù)據(jù)來看，2023年春節(jié)假期后，重點(diǎn)監(jiān)測城市的新房和二手房市場周度成交面積連續(xù)5周持續(xù)攀升，短期來看市場熱度的提升相對明顯，我們認(rèn)為春節(jié)后市場熱度的回升主要是需求延后和企業(yè)經(jīng)營策略雙重影響下形成的：1）年末疫情感染導(dǎo)致的延后需求集中釋放；2）房企抓住復(fù)蘇窗口期加大推貨。我們認(rèn)為當(dāng)前市場熱度的提升可能更多源于積壓需求的釋放，而真正影響需求翻轉(zhuǎn)的要素，包括對于房價(jià)上漲的預(yù)期和對于收入增加的預(yù)期暫未出現(xiàn)，因此當(dāng)前的市場熱度可能隨著積壓需求釋放完畢后，出現(xiàn)自然回落。
　　投資：新開工竣工均有改善，未來投資端或仍將承壓。1-2月房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)完成額13669億元，同比下降5.7%，跌幅較12月收窄6.5pct。新開工端受資金面壓力緩解有所改善，竣工端保交樓攻堅(jiān)下持續(xù)推進(jìn)。從1-2月新開工數(shù)據(jù)來看，新開工和竣工都有較為明顯的改善，1）新開工方面資金面改善疊加季節(jié)性因素帶動新開工跌幅大幅收窄；2）竣工端保交樓持續(xù)攻堅(jiān)有望取得更加實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展。我們認(rèn)為后續(xù)房地產(chǎn)投資可能持續(xù)承壓，其中土地投資受到行業(yè)出清和銷售區(qū)域分化等影響或較難有起色，施工投資受到保交樓和保障房建設(shè)可能有一定支撐。
　　土地：土地市場仍處低位，需求與政策端或均較難帶來改善。2023年統(tǒng)計(jì)局未披露土地1-2月土地購置面積和土地成交價(jià)款。從百城土地成交數(shù)據(jù)來看，2月100大中城住宅類用地供應(yīng)土地規(guī)劃建筑面積1419.02萬平方米，同比下跌33.0%，跌幅較1月擴(kuò)大。需求端與政策端或均難以支撐土地市場在2023年有明顯提振。1）需求端：房企出清，銷售不確定性仍存，全國土地市場或較難提振。2）政策端：加大中央轉(zhuǎn)移支付下，土地財(cái)政作用可能弱化，政策端或難有較大改善。從區(qū)域來看，我們認(rèn)為銷售回暖企穩(wěn)的階段可能仍然延續(xù)城市分化，核心城市核心區(qū)域熱度有望提升，帶動核心城市周邊回溫，因此在2023年部分民企開始恢復(fù)一定拿地能力后，核心城市、核心區(qū)域的土地市場競爭可能相對激烈，而隨著房企紛紛重新聚焦核心城市，三四線城市的土地市場可能難有較大起色。
　　資金：融資政策逐步落地，資金面繼續(xù)改善。1-2月開發(fā)到位資金21331.00億元，同比下降15.2%，跌幅較2022年12月收窄13.6pct，其中國內(nèi)貸款1-2月累計(jì)金額3489.00億元，同比下降15.0%，跌幅較2022年12月擴(kuò)大9.5pct，定金及預(yù)付款7112.00億元，同比下降11.4%，跌幅較2022年12月收窄19.6pct；個(gè)人按揭貸款1-2月累計(jì)到位3495.00億元，同比下降15.2%，跌幅較2022年12月收窄14.2pct。進(jìn)入2023年融資端政策持續(xù)釋放，同時(shí)政府工作報(bào)告中也強(qiáng)調(diào)要化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，我們認(rèn)為在供給端政策的多重發(fā)力之下，行業(yè)主體信用風(fēng)險(xiǎn)或已基本見底，后續(xù)隨著需求端政策發(fā)力，優(yōu)質(zhì)房企經(jīng)營也有望企穩(wěn)，房企的資金面有望逐步改善。
　　需求波動供給壓降，供需或?qū)⒅剡_(dá)新平衡點(diǎn)。經(jīng)過2023年春節(jié)后新房和二手房市場的回溫，目前市場最為關(guān)切的問題是當(dāng)前銷售回暖是否具有可持續(xù)性，我們認(rèn)為當(dāng)前市場熱度提升的需求主要源自于2022年末疫情感染高峰下被延后的需求，決定需求回暖的房價(jià)預(yù)期和收入預(yù)期并沒有根本性的扭轉(zhuǎn)，因此我們認(rèn)為這一波積壓的需求逐步釋放后，市場需求可能呈現(xiàn)出自動回落的波動，類似于往年小陽春后的環(huán)比回落幅度。另外從政策演繹來看，由于開工和土地規(guī)模大幅下降，后續(xù)房企供給端的壓力或?qū)⒅鸩郊哟螅虼嗽诠┙o壓降和銷售回落之下，行業(yè)的供需關(guān)系有望在二季度或三季度重新達(dá)到新的平衡點(diǎn)，有望維持資產(chǎn)價(jià)格和去化率的穩(wěn)定，價(jià)格穩(wěn)定、銷量小幅下行的情況下短期內(nèi)可能較難看到需求端政策繼續(xù)發(fā)力。因此，在地產(chǎn)板塊的投資邏輯上，我們建議大家更加聚焦在當(dāng)前城市和板塊布局能級更高，貨值彈性更大，規(guī)模成長確定性更強(qiáng)的國央企，如華發(fā)股份、越秀地產(chǎn)、招商蛇口、保利地產(chǎn)以及優(yōu)質(zhì)民企濱江集團(tuán)。
　　風(fēng)險(xiǎn)因素：政策風(fēng)險(xiǎn)：政策放松進(jìn)度不及預(yù)期，預(yù)售資金政策調(diào)控超預(yù)期。市場風(fēng)險(xiǎn)：地產(chǎn)行業(yè)銷售下行幅度超預(yù)期。