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事項(xiàng)：
　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，1-2月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資13669億元，同比下降5.7%，商品房銷售面積15133萬(wàn)平方米，同比下降3.6%，商品房銷售額15449億元，下降0.1%。
　　評(píng)論：
　　1-2月份銷售熱度實(shí)際處于高位，預(yù)計(jì)接下來(lái)全國(guó)層面熱度會(huì)以回落為主。前期1-2月份wind主要城市日度數(shù)據(jù)及克爾瑞百?gòu)?qiáng)房企數(shù)據(jù)均顯示市場(chǎng)熱度的回暖，此次統(tǒng)計(jì)局1-2月份銷售面積和銷售金額跌幅收斂至-3.6%、-0.1%，也是對(duì)前期市場(chǎng)回暖的印證。但由于2022年1-2月份數(shù)據(jù)與市場(chǎng)感受相差較大，導(dǎo)致當(dāng)前-3.6%、-0.1%的數(shù)據(jù)較難評(píng)估市場(chǎng)熱度。我們以剔除季節(jié)性數(shù)據(jù)看，1-2月份剔除季節(jié)性因素的絕對(duì)水平達(dá)到了2020年下半年水平，市場(chǎng)熱度已經(jīng)較高，我們預(yù)計(jì)接下來(lái)1）高能級(jí)城市熱度將延續(xù)；2）主要中西部城市在春節(jié)效應(yīng)及積壓需求釋放后，將繼續(xù)回落；3）部分人口持續(xù)流出區(qū)域城市，在經(jīng)歷了多年下跌后，2022年常住人口人均銷售面積跌至極低位，2023年可能迎來(lái)反彈?？傮w在全國(guó)層面，我們預(yù)計(jì)市場(chǎng)熱度將回落，剔除季節(jié)性的單月數(shù)據(jù)將呈現(xiàn)全年回落的趨勢(shì)。
　　但全年市場(chǎng)熱度的回落并不表現(xiàn)在同比數(shù)據(jù)上，4、5月份同比數(shù)據(jù)預(yù)計(jì)將達(dá)到全年的高點(diǎn)。2022年Q1-Q4銷售金額的占比分別為22%、27%、25%、25%，而2017-2019年平均銷售金額的四個(gè)季度占比分別為17%、27%、25%、31%，2022年存在較為明顯的基數(shù)扭曲，尤其是4月份存在較低的基數(shù)。即使市場(chǎng)熱度出現(xiàn)回落，4、5月份同比數(shù)據(jù)仍有較為明顯的提升。對(duì)于接下來(lái)市場(chǎng)熱度的下滑速度，仍需要以季調(diào)數(shù)據(jù)去觀測(cè)。
　　從前兩個(gè)月各個(gè)省份看，前期人均銷售面積跌至低位的省份反而出現(xiàn)一定反彈。市場(chǎng)對(duì)于部分中西部低能級(jí)城市2022年是否出現(xiàn)超跌存在分歧，實(shí)際上，常住人口人均銷售面積是個(gè)較好的指標(biāo)，其歷史數(shù)據(jù)也呈現(xiàn)人均銷售面積與其未來(lái)3年變動(dòng)存在明顯負(fù)相關(guān)關(guān)系。2022年人均銷售面積跌至極低位的省份，2023年初也存在一定反彈。但中西部部分過(guò)去長(zhǎng)期人均銷售面積在高位的省份，未來(lái)可能面臨常住人口下滑和人均銷售面積下滑的雙殺。
　　地產(chǎn)投資跌幅收斂主要由土地購(gòu)置相關(guān)項(xiàng)貢獻(xiàn)，建安相關(guān)項(xiàng)仍未明顯改善。前兩個(gè)月地產(chǎn)投資完成額跌幅收斂至-5.7%，但主要并非由建安投資貢獻(xiàn)，而是由與土地購(gòu)置費(fèi)同步的其他項(xiàng)大幅增長(zhǎng)至12%貢獻(xiàn)，地產(chǎn)施工相關(guān)投資并未明顯改善。雖然地產(chǎn)竣工數(shù)據(jù)大幅增長(zhǎng)至8%，但竣工數(shù)據(jù)主要集中于12月，當(dāng)前數(shù)據(jù)仍無(wú)法外推。且由于保交樓進(jìn)展相對(duì)偏緩，對(duì)竣工仍有一定拖累。
　　當(dāng)前頭部國(guó)央企估值低于估值中樞水平，如果考慮市場(chǎng)對(duì)于市占率提升預(yù)期，則可以給遠(yuǎn)期一定估值溢價(jià)，但大幅提估值中樞仍需要新盈利模式的確立。2023年相比于2022年地產(chǎn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)暴露的可能性大幅降低，我們?nèi)砸怨乐档慕嵌瓤紤]2023年地產(chǎn)板塊的機(jī)會(huì)，當(dāng)前處于偏低估位置，建議投資者積極布局。推薦方向仍為“兩個(gè)中心，一個(gè)基本點(diǎn)”，1）以高能級(jí)城市復(fù)蘇為中心，關(guān)注高能級(jí)城市土儲(chǔ)占比高或者2022年在高能級(jí)城市逆勢(shì)發(fā)力拿地的公司；2）以國(guó)央企估值修復(fù)為中心，在行業(yè)信用坍塌重塑的過(guò)程中，國(guó)央企享受天然優(yōu)勢(shì)，銷售、拿地、融資端均有顯現(xiàn)，而股權(quán)融資的放開(kāi)，也將進(jìn)一步放大該優(yōu)勢(shì)，該過(guò)程將促使國(guó)央企估值得到系統(tǒng)性修復(fù)；3）以逐步建立護(hù)城河為基本點(diǎn)，估值中樞的提升仍然是需要剩余收益展望期限的拉長(zhǎng)，關(guān)注護(hù)城河逐步形成的公司。關(guān)注越秀地產(chǎn)、綠城中國(guó)、招商蛇口、華發(fā)股份、建發(fā)股份、保利發(fā)展、萬(wàn)科A、天地源、陽(yáng)光股份等。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：微觀傳導(dǎo)機(jī)制失靈，仍無(wú)法有效終結(jié)房企縮表。