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 “芯屏器合”引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，城市發(fā)展?jié)摿薮?。合肥市轄瑤海、廬陽、蜀山、包河4個(gè)市轄區(qū)，長豐、肥東、肥西、廬江4個(gè)縣，代管縣級巢湖市。2022年，合肥市常住人口963.4萬人，較上年凈增16.9萬人，全市生產(chǎn)總值（GDP）12013.1億元，按不變價(jià)格計(jì)算，同比增長3.5%，高于全國0.5個(gè)百分點(diǎn)，與全省持平。合肥核心產(chǎn)業(yè)為“芯屏器合”四大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)。近年，合肥構(gòu)建發(fā)展了“1331”市域空間戰(zhàn)略，其中“新城中心”濱湖區(qū)是未來發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域。
　　政策調(diào)控松弛有度，整體保持協(xié)同。合肥市房地產(chǎn)政策發(fā)展整體與全國保持協(xié)同，從2000年以后開始著重大規(guī)模開發(fā)房地產(chǎn)，2010年出臺限購政策，2014年取消限購政策，但是于2016年出臺史上最嚴(yán)房地產(chǎn)調(diào)控政策，2022年持續(xù)發(fā)布了放松調(diào)控政策，預(yù)計(jì)會(huì)在短期內(nèi)給成交量帶來提升。合肥房地產(chǎn)市場區(qū)域差異較大，供給和需求方面存在錯(cuò)配，客戶傾向于買面積較小，總價(jià)較低的房產(chǎn)。
　　春節(jié)過后，合肥剛需和改善都有回暖，其中改善回暖更顯著，剛需并不顯著。2022成交量較為平穩(wěn)，但較前兩年略有下降，成交均價(jià)穩(wěn)中有升。從新房庫存量來看，從2022年至今，庫存量整體緩慢下降。節(jié)后至今合肥新房市場的回暖是脈沖式的，我們認(rèn)為原因主要是去年疫情管控放松之后，疊加22年12月和23年1月的疫情擴(kuò)散，所導(dǎo)致的累計(jì)需求的釋放，未來是否可以持續(xù)還需要繼續(xù)觀察。
　　 2022年合肥二手房成交量整體低于2021年，2022年5月合肥限購政策調(diào)整后，二手房購買者的數(shù)量已出現(xiàn)了一定的增長。2023年2月，二手房市場熱度再次升高，達(dá)到了22年5、6月的成交量，但未來是否可以持續(xù)還需要繼續(xù)觀察。
　　土地市場較穩(wěn)穩(wěn)健，二季度前后或?qū)⒂瓉韱?dòng)。2021年3月23日，合肥正式推行住宅用地“兩集中”，2022年，合肥土地推出批次較去年增加，已供四批次，土拍市場表現(xiàn)較穩(wěn)，供地完成率領(lǐng)先其他城市，全年供地計(jì)劃完成率超150%。預(yù)計(jì)2023年新房市場供應(yīng)競爭將較為激烈，土拍熱度或?qū)⒂兴档?。?dāng)?shù)胤科竽壳俺种行云?jǐn)慎的態(tài)度，預(yù)計(jì)在今年2季度之后，視前兩季度銷售情況開展后續(xù)拿地活動(dòng)。
　　投資建議：作為2022年表現(xiàn)較好的二線城市，合肥市的土地市場一直呈現(xiàn)出較強(qiáng)的政策導(dǎo)向特點(diǎn)，土地推出節(jié)奏較為合理，房地產(chǎn)市場表現(xiàn)相對健康，未來，合肥將進(jìn)一步向政務(wù)區(qū)、經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)以及肥西區(qū)域發(fā)展，一二手房市場與土地市場的結(jié)構(gòu)性分化將進(jìn)一步凸顯。建議關(guān)注2022年土地市場中拿地積極的央企地產(chǎn)龍頭保利發(fā)展。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：政策變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，房價(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)，市場波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。