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景氣度水平：
　　房地產(chǎn)行業(yè)景氣度有所回升，但整體仍處于低景氣度水平。從數(shù)據(jù)來看，2月份房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為94.67，前值94.45。
　　新房銷售市場：
　　從全國銷售面積與金額來看，住宅銷售回升帶動(dòng)商品房銷售企穩(wěn)。一線城市房價(jià)更加穩(wěn)定，同比微漲，二三線城市房價(jià)同比有所下滑。我們認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)暖、防疫調(diào)整帶來的積壓購房需求釋放以及需求端政策的鼓勵(lì)，帶動(dòng)了今年一季度銷售的企穩(wěn)。當(dāng)前供需兩端政策都在確保房地產(chǎn)市場回歸平穩(wěn)發(fā)展，政策正在形成合力，銷售市場正在走向觸底回升。2023年1-2月商品房銷售面積同比增速為-0.1%、前值為-27.7%。從分城市能級(jí)的70大中城市房價(jià)指數(shù)來看，2023年2月一線城市、二線城市、三線城市的新建商品住宅價(jià)格同比增速分別為1.70%、-0.70%、-3.30%，前值分別為2.10%、-1.10%、-3.80%。
　　二手房銷售市場：
　　從我們跟蹤的9城二手房銷售面積來看，二手房銷售熱度正持續(xù)上升。二三線城市房價(jià)壓力較大，但一線城市價(jià)格回暖。從9城二手房銷售面積單月值來看，2023年2月我們跟蹤的9城二手住宅銷售面積同比增速為127.5%、前值為-15.4%。從70大中城市二手房價(jià)指數(shù)來看，2023年2月一線城市、二線城市、三線城市的二手住宅價(jià)格同比增速分別為1.00%、-2.90%、-4.40%，前值分別為0.90%、-3.30%、-4.70%。
　　庫存水平：
　　從新房中期庫存水平來看，在新開工疲軟與銷售降幅有所收窄之下，中期庫存水平和去化周期都有所下降。2023年2月底的房屋中期庫存水平為7,246.23百萬平，前值為7,261.89百萬平。2023年2月底的房屋去化周期為59.7個(gè)月，前值為65.1個(gè)月。
　　從二手房掛牌量來看，二手房掛牌量出現(xiàn)了大幅增長。我們認(rèn)為，這可能是由于“帶押過戶”和稅收補(bǔ)貼等支持政策提升了市場的活躍度，同時(shí)限售的放松和房價(jià)持續(xù)走低后的回穩(wěn)也可能刺激了掛牌量的增長。2023年2月全國城市二手房掛牌量指數(shù)當(dāng)月環(huán)比增速為58.7%，前值為9.9%。2023年2月全國城市二手房掛牌價(jià)指數(shù)當(dāng)月環(huán)比增速為0.6%，前值為-0.6%。
　　新開工與竣工：
　　從新開工與竣工來看，新開工稍顯疲弱但降幅明顯收窄，竣工顯著改善。我們認(rèn)為，“保交樓”政策加速落地和去年年底防疫政策優(yōu)化，帶動(dòng)了竣工面積的改善。隨著銷售的企穩(wěn)和改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃的推進(jìn)，施工與投資情況有望進(jìn)一步好轉(zhuǎn)。但土地市場的持續(xù)弱勢(shì)和銷售恢復(fù)程度的不確定性將會(huì)制約新開工和投資的恢復(fù)速度。2023年1-2月房屋新開工面積13,567.23萬平；同比增速為-9.4%，前值為-44.3%。2023年1-2月房屋竣工面積13,177.78萬平；同比增速為8.0%，前值為-6.6%。
　　開發(fā)投資：
　　從開發(fā)投資整體來看，在竣工顯著改善和土地購置回暖之下，開發(fā)投資降幅也顯著收窄。我們認(rèn)為，“保交樓”推動(dòng)的復(fù)工帶來了安裝和設(shè)備工程投資的回暖。隨著銷售的企穩(wěn)和改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃的推進(jìn)，土地市場也呈現(xiàn)了一定程度的復(fù)蘇，這帶動(dòng)了今年一季度開發(fā)投資的回穩(wěn)。但銷售恢復(fù)程度的不確定性和新開工的疲軟也制約了投資的恢復(fù)速度。2023年1-2月開發(fā)投資金額同比增速為-5.7%、前值為-12.2%。
　　土地市場：
　　從土地成交面積來看，大中城市土地成交回暖帶動(dòng)全國土地成交降幅收窄。2023年2月全國住宅建設(shè)用地成交面積同比增速為-3.8%，前值為-49.2%；其中，2023年2月35個(gè)大中城市住宅建設(shè)用地成交面積同比增速為18.3%，前值為-52.8%。
　　從溢價(jià)率來看，住宅用地成交溢價(jià)率有所上升。2023年2月全國住宅建設(shè)用地成交土地平均溢價(jià)率為6.0%，前值為4.3%；其中，2023年2月35個(gè)大中城市住宅建設(shè)用地成交土地平均溢價(jià)率為6.7%，前值為2.7%。
　　到位資金：
　　從房企到位資金來看，隨著監(jiān)管層對(duì)行業(yè)資金面的支持和銷售的回暖，到位資金降幅正顯著收窄，但整體壓力依然較大。2023年1-2月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增速為-15.2%，前值為-28.7%。其中，國內(nèi)貸款同比增速為-15.0%，前值為-5.5%；自籌資金同比增速為-18.2%，前值為-34.8%；定金及預(yù)收款同比增速為-11.4%，前值為-31.0%；個(gè)人按揭貸款同比增速為-15.3%，前值為-29.4%。
　　居民存貸款：
　　從住戶部門存貸款來看，居民存款意愿繼續(xù)增強(qiáng)，短期貸款意愿提升，中長期貸款意愿依舊較低，但存貸款的差額水平在收窄。從住戶中長期貸款和商品房銷售來看，住戶部門中長期貸款下滑幅度明顯大于銷售的下滑幅度。我們認(rèn)為，可能主要是由于新增房貸和存量房貸的利差過大帶來的提前還貸導(dǎo)致的。通過其他低成本資金全款買房的情況增多和房貸數(shù)據(jù)具有一定的滯后性可能也是原因之一。截至2023年2月，近12個(gè)月住戶部門中長期貸款、個(gè)人按揭貸款到位資金、商品住宅銷售額累計(jì)增加額環(huán)比增速分別為-14.08%、-2.64%、0.41%；前值分別為-5.80%、-3.29%、-3.77%。
　　投資策略：
　　支持改善性住房需求與防范化解房企風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)是2023年房地產(chǎn)供需兩端支持政策的主要方向。一方面，銷售的企穩(wěn)是解決交付問題和行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)的核心，