>> 華泰證券-美的置業(yè)(3990 HK)土儲結(jié)構(gòu)優(yōu)化，關(guān)注補庫進展-230328
| 上傳日期： |
2023/3/29 |
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| 格式： |
pdf 共7頁 |
來源： |
華泰證券 |
| 評級： |
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作者： |
陳慎,劉璐,林正衡 |
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此報告為加密報告 |
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22年核心凈利有所下滑，關(guān)注公司后續(xù)的拿地變化；維持“買入”
公司發(fā)布2022年度業(yè)績：22年營收736億元，同比持平；核心凈利潤同比-29%至39億元，毛利率同比-2.9pct至15.4%，受行業(yè)下行及疫情的影響，核心凈利有所下滑?？紤]公司的結(jié)轉(zhuǎn)資源，我們調(diào)整公司營收和毛利率預(yù)測，調(diào)整公司23-25EEPS至1.29/1.35/1.48元（前值：1.76/1.81元）?？杀裙?023年P(guān)E均值8.6倍（Wind一致預(yù)期），公司土儲主要位于三四線城市，我們認為公司合理2023EPE為7.7倍，調(diào)整目標價至11.46港幣（前值：10.85港幣），維持“買入”評級。
銷售堅持量價平衡，存量土儲結(jié)構(gòu)有所優(yōu)化
由于市場調(diào)整等因素影響，公司22年銷售金額792億元，同比-42%，降幅接近22年百強房企銷售金額的平均降幅（同比-41%）。但公司堅持量價平衡的策略，銷售均價保持韌性，同比+8%至12546元/平米，也證明公司城市能級在優(yōu)化中。公司22年補充權(quán)益貨值67.5億元，公司退出柳州等三四線城市的項目，新增了上海等核心城市地塊，新增權(quán)益貨值94%在二線及以上城市。截至22年末，公司擁有存量土儲3206萬平米，其中權(quán)益占比70%，二線及以上城市占比66%，2023年貨值1500億元，有助公司銷售穩(wěn)中有升，同時需要關(guān)注公司補庫存進展。
邁入“三條紅線”綠檔陣營，融資成本持續(xù)下降
截至22年末，公司“三條紅線”指標邁入綠檔。公司有息負債485億元，同比-14%，其中短債占比28%，且無美元債敞口，債務(wù)結(jié)構(gòu)合理。公司作為“第二支箭”支持的首批房企，于去年12月獲批150億元中票額度，我們預(yù)計公司將于年內(nèi)擇機發(fā)行。公司年內(nèi)有6筆公司債到期，合計51億元，已清償20億元，待償31億元。22年公司加權(quán)平均融資成本同比-20bps至4.62%，連續(xù)5年下降，我們預(yù)計公司23年融資成本有望實現(xiàn)穩(wěn)中有降。
非開發(fā)業(yè)務(wù)發(fā)展苗頭漸露，后續(xù)值得期待
22年，公司的非開發(fā)業(yè)務(wù)發(fā)展苗頭漸露：1）睿住智能確認收入超11億元，同比+33%，期內(nèi)新增合同金額超12億元；2）睿住建筑確認收入超7億元，期內(nèi)新增合同金額超12億元，第三方業(yè)務(wù)占比89%，睿住構(gòu)件產(chǎn)品首次進入香港市場；3）物管板塊在管面積5343萬平米，其中第三方占比20%，非住宅占比13%。外拓項目品質(zhì)有所提升，產(chǎn)業(yè)園/學(xué)校和商寫分別占外拓簽約面積的43%/22%；4）商業(yè)運營部分管理面積超70萬方，22年實現(xiàn)客流量3863萬人次，同比+19%，旗下商業(yè)實現(xiàn)銷售額14億元，同比+27%。
風(fēng)險提示：疫情影響業(yè)務(wù)開展；行業(yè)下行削弱公司融資能力；盈利能力和銷售增速不及預(yù)期。
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