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22年歸母凈利潤同比+0.4%、符合預(yù)期，扣非歸母凈利潤同比-11.7%。22年公司營業(yè)收入5,038億元，同比+11.3%；歸母凈利潤226.2億元，同比+0.4%；扣非歸母凈利潤197.6億元，同比-11.7%；基本每股收益1.95元，同比+0.6%。地產(chǎn)結(jié)算收入4,444億元，同比+10.5%；地產(chǎn)結(jié)算面積3,401萬平，同比+9.1%；地產(chǎn)結(jié)算毛利率為20.4%，扣除稅金及附加后15.0%，同比-2.8pct；毛利率、歸母凈利率分別為19.6%、4.5%，同比分別-2.3pct、-0.5pct；三費(fèi)費(fèi)率為5.0%，同比-1.2pct，其中銷售、管理和財(cái)務(wù)費(fèi)率分別-0.4pct、-0.4pct和-0.4pct；合聯(lián)營企業(yè)投資收益-8.0億元、同比-116%；處置長期股權(quán)投資的收益46.1億元，同比+235%。22年末公司預(yù)收賬款4,656億元，同比-26.9%；并表已售未結(jié)算金額為5,300億元，同比-25.4%，覆蓋22年地產(chǎn)結(jié)算金額1.2倍。此外，公司計(jì)劃每股派息0.68元，對應(yīng)分紅比例36%，考慮現(xiàn)金回購后等效分紅比例為41%。
　　22年銷售4,170億元、同比-34%，拿地謹(jǐn)慎、拿地/銷售額比20%。22年公司銷售額4,170億元，同比-33.6%；銷售面積2,630萬平，同比-30.9%；銷售均價(jià)1.59萬元/平，同比-3.8%。22年公司拿地謹(jǐn)慎，拿地面積690萬平，同比-74%；拿地金額848億元，同比-57%；拿地均價(jià)1.23萬元/平，同比+67%。22年公司拿地/銷售面積比26%，拿地/銷售金額比20%，拿地/銷售均價(jià)比77%，源于拿地聚焦在深圳、福州等核心城市。22年新開工面積1,568萬平，同比-52.0%，完成年初計(jì)劃82%；竣工面積3,629萬平，同比+1.6%，完成年初計(jì)劃93%。23年計(jì)劃新開工/竣工面積1,673/3,227萬平，同比分別+7%/-11%。22年公司結(jié)算/竣工比94%，同比+6pct。22年末公司未竣工建面1.2億平，權(quán)益比例63%；剔除估算全口徑已售未結(jié)面積后，可售面積覆蓋22年銷售面積2.7倍。
　　22年IP收入合計(jì)155億元、同比+15%，多元業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)較快成長。1）物流地產(chǎn)方面，22年萬緯物流收入35.6億元，同比+17.9%；其中高標(biāo)庫收入21.6億元，同比+4.6%；冷鏈園區(qū)收入14.0億元，同比+46.7%。全年新開業(yè)13個(gè)高標(biāo)庫和10個(gè)冷鏈園區(qū)，GLA合計(jì)132萬平。截至22年末，累計(jì)開業(yè)GLA964萬平，同比+16.4%；其中高標(biāo)庫846萬平，穩(wěn)定期出租率90%；冷鏈118萬平，穩(wěn)定期使用率75%。2）租賃住宅方面，22年末在管泊寓21.5萬間，已開業(yè)16.7萬間、同比+4.5%；22年收入32.4億元，同比+12.1%；22年末出租率95.6%，客戶續(xù)租率60%、同比+2pct。泊寓在北京、天津等14個(gè)城市納保66個(gè)項(xiàng)目、5.89萬間。3）商業(yè)地產(chǎn)方面，22年末開業(yè)面積1,228萬平，同比+7.8%，其中印力開業(yè)占比71%。22年收入87.2億元，同比+14.3%；其中印力54.8億元，同比+4.8%。22年末印力開業(yè)項(xiàng)目出租率為93.2%，同比-2.1pct。因此，22年公司IP合計(jì)收入155億元，同比+14.6%。4）物業(yè)管理方面，22Q3萬物云在H股上市，22年萬物云營收303億元，同比+26.1%；蝶城數(shù)量584個(gè)、同比+27%。
　　三條紅線穩(wěn)居綠檔，房地產(chǎn)行業(yè)供給出清下公司資金優(yōu)勢明顯。22年末，公司穩(wěn)居綠檔，剔預(yù)負(fù)債率68.6%；凈負(fù)債率43.7%；現(xiàn)金短債比2.1倍。22年末，有息負(fù)債3,176億元，同比+17.8%；22年末融資成本4.06%，持續(xù)低位；新增融資的平均融資成本為3.88%。公司標(biāo)普、惠譽(yù)評級BBB+，穆迪Baa1，評級展望均為穩(wěn)定。年內(nèi)公司累計(jì)發(fā)行信用債301億元，票面利率低至2.90%；其中22年12月發(fā)行2筆中票，合計(jì)57億元/3.0%/3年，行業(yè)供給出清下公司資金優(yōu)勢明顯。
　　投資分析意見：業(yè)績平穩(wěn)，多元成長，維持“買入”評級。近年來，持續(xù)的供給側(cè)調(diào)控已改變了房地產(chǎn)游戲規(guī)則，行業(yè)進(jìn)入到管理紅利時(shí)代，考慮到公司穩(wěn)健的資產(chǎn)負(fù)債表和運(yùn)營管理方面能力，預(yù)計(jì)公司將在行業(yè)供給出清格局優(yōu)化背景下具有一定發(fā)展優(yōu)勢。考慮到行業(yè)銷售承壓，我們下調(diào)公司23-24年盈利預(yù)測分別為215/214億元（原233/236億元），并引入25年為215億元，現(xiàn)價(jià)對應(yīng)23年P(guān)E為8.2X，維持“買入”評級。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：房地產(chǎn)調(diào)控政策超預(yù)期收緊，市場銷售去化率不及預(yù)期。