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母凈利恢復增長，維持A股“買入”評級
　　公司3月30日發(fā)布年報，2022年實現(xiàn)營收5038.4億元（YOY+11.3%），歸母凈利226.2億元（YOY+0.4%），擬每10股派息6.8元。因公司竣工計劃趨于謹慎，我們預計2023-2025年歸母凈利分別為227/243/259億元（23-24年前值245/272億元），A股（000002 CH）參考可比公司2023年PE均值8.9x（Wind），考慮到公司多元化資產(chǎn)有望重估，予以2023年10xPE，予以目標價19.04元（前值24.36元，2023PE11.6x），H股（2202HK）參考最近一個季度平均折價率36.5%以及兩地對業(yè)績和多元化業(yè)務估值差異，予以A股折價36.5%，目標價13.80港幣（前值19.11港幣），維持“增持”評級。
　　開發(fā)業(yè)務企穩(wěn)，多元化業(yè)務穩(wěn)健增長
　　22年公司結算面積同比+9.1%，推動結算收入同比+9.4%，同時多元化業(yè)務增長，物管/物流/長租/商業(yè)板塊營收同比分別+26.1%/17.9%/12.1%/14.3%。地產(chǎn)結算毛利率同比-2.6pct至20.4%，仍在筑底中。期內(nèi)非并表項目盈利下降，投資收益同比減少25億，但存貨減值準備同比少計提31億，同時融資結構優(yōu)化使融資成本同比降18億。23年計劃竣工面積同比22年實際情況-11.1%，預計23年多元化業(yè)務對營收的貢獻還將提升。
　　23年計劃新開工同比恢復增長
　　受行業(yè)景氣持續(xù)下行影響，2022公司新開工和銷售規(guī)模收縮。期內(nèi)新開工面積同比-52%至1568萬方，銷售金額4170億元，同比-33.6%，其中Q4同比降幅較Q1-3收窄了3.1pct。23年1-2月，公司銷售額約587.5億元，同比降幅收窄至-9.6%。在三支箭加持下，公司拿地趨于主動，全年拿地強度約24.7%，其中Q4拿地強度約39.9%，較Q1-3提升20.2pct，新增地塊95.6%位于一二線城市。公司23年計劃新開工面積同比22年實際開工+7%，預計隨著市場逐步回暖，公司銷售額同比降幅有望收窄。
　　融資端三箭齊發(fā)為擴張蓄勢，不動產(chǎn)運營有望迎來價值重估
　　公司22年新增融資平均成本約3.88%，整體資金成本同比進一步-5bp至4.06%。隨著去年11月房企融資政策的全面放開，公司充分受益，150億規(guī)模的定增議案已獲股東大會通過，為公司未來啟動擴張打下基礎。同時，公司經(jīng)營性物業(yè)有望迎來價值重估。1月，建信住房租賃基金擬與萬科合作設立100億元子基金，3月，消費基礎設施REITs破冰，公司目前運營的物流/長租/商業(yè)不動產(chǎn)建面分別達964萬方/22萬間/1228萬方，我們認為這些都將助力公司存量盤活，有望打開估值空間。同時，公司分紅彰顯誠意，疊加回購分紅比例占歸母凈利的比例達41.4%，維持A股“買入”評級。
　　風險提示：行業(yè)銷售下滑；公司拿地節(jié)奏低預期導致可售貨量不足的風險。