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定增預(yù)案落地，維持A股“買入”評(píng)級(jí)
　　公司12日發(fā)布定增預(yù)案，募資總額不超過150億，募資用途用于公司位于鄭州、鞍山、中山、西安等地的11個(gè)項(xiàng)目開發(fā)，以及補(bǔ)充流動(dòng)資金45億元?！暗谌Ъ闭咭詠?，公司頻獲融資支持，此次定增彰顯公司希望繼續(xù)把握持續(xù)性融資利好從而進(jìn)一步做大做強(qiáng)的意愿。我們維持2022-2024年EPS為2.00/2.10/2.34元的預(yù)測(cè)，A股（000002 CH）參考可比公司2023年P(guān)E均值11.6x（Wind），予以2023年11.6xPE，予以目標(biāo)價(jià)24.36元（前值23.00元，2022PE11.5x），H股（2202 HK）參考最近一個(gè)季度平均折價(jià)率32%以及兩地對(duì)業(yè)績和多元化業(yè)務(wù)估值差異，予以A股折價(jià)32%，目標(biāo)價(jià)19.11港幣（前值19.17港幣），維持“增持”評(píng)級(jí)。
　　定增募資總額規(guī)模上限150億，用于優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目融資以及補(bǔ)充流動(dòng)資金
　　12月16日公司股權(quán)融資授權(quán)議案獲股東大會(huì)通過，2月12日發(fā)布定增預(yù)案，擬向不超過35名特定投資者發(fā)行股權(quán)，募資總額不超過150億。發(fā)行價(jià)格不低于定價(jià)基準(zhǔn)日前20個(gè)交易日A股股票交易均價(jià)的80%，發(fā)行股權(quán)占發(fā)行前總股本比例上限為9.46%。募資用途為項(xiàng)目融資以及補(bǔ)充流動(dòng)資金45億。擬融資項(xiàng)目中，擬投資金額的71%位于一二線城市，資源優(yōu)質(zhì)。本次定增預(yù)案也是“第三支箭”啟動(dòng)以來的第17個(gè)房企定增預(yù)案，同時(shí)也是本輪截至目前募資額規(guī)模最大的定增。
　　股權(quán)融資順利推進(jìn)，融資端三箭齊發(fā)為擴(kuò)張蓄勢(shì)
　　據(jù)我們統(tǒng)計(jì)，公司22年合計(jì)發(fā)債543億，平均利率約2.94%。隨著去年11月房企融資政策的全面放開，公司充分受益，12月成功發(fā)行中票57億。第一支箭方面，獲12家銀行的意向性融資額度，第二支箭方面，萬科向交易商協(xié)會(huì)表達(dá)了280億元的儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行意向，并籌備發(fā)行500億元債務(wù)融資工具，且募集資金用途包括但不限于長租公寓、物流地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園、養(yǎng)老公寓等募投項(xiàng)目，我們認(rèn)為公司有望受益于REITs擴(kuò)圍，進(jìn)一步打開估值空間。本次融資預(yù)案發(fā)布意味著三箭齊發(fā)，股權(quán)融資進(jìn)度得以推進(jìn)，為公司未來啟動(dòng)擴(kuò)張打下基礎(chǔ)。
　　2022Q4銷售降幅收窄，投資強(qiáng)度加大
　　據(jù)公司經(jīng)營數(shù)據(jù)公告，2022年全年合同銷售金額4170億元，同比-33.6%，其中Q4同比降幅較Q1-3收窄了3.1pct。同時(shí)在三支箭加持下，公司在拿地方面也更為主動(dòng)，2022年全年拿地強(qiáng)度約24.7%，其中Q4拿地強(qiáng)度約39.9%，較Q1-3提升20.2pct。公司重新加大拿地強(qiáng)度，并且在融資端有望再獲支持，我們看好明年銷售逐步回暖，公司銷售的復(fù)蘇彈性。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)銷售下滑；公司拿地節(jié)奏低預(yù)期導(dǎo)致可售貨量不足的風(fēng)險(xiǎn)。