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22H2銷售降幅明顯收窄，全年規(guī)模維持第一梯隊(duì)。根據(jù)公司公告，22年萬科實(shí)現(xiàn)銷售金額4170億元，同比下降34%，全國(guó)排名第三，始終維持第一梯隊(duì)規(guī)模水平。其中下半年同比下降26%，較上半年降幅收窄13pct，隨著市場(chǎng)緩慢改善，銷售邊際復(fù)蘇。
　　全年投資謹(jǐn)慎布局核心，Q4拿地轉(zhuǎn)向積極。22Q4公司單季度拿地力度達(dá)到40%，較Q3提升28pct，創(chuàng)21Q3以來最高單季度水平。22年公司拿地金額692億元，金額口徑拿地力度22%，較21年有所下降，但仍處房企中上的拓展水平。22年公司拿地明顯向核心城市核心地段集中，一二線城市拿地金額占比達(dá)到79%，且93%以上則位于布局10年以上的深耕城市，拿地謹(jǐn)慎、土地質(zhì)量也有較為明顯的提升。
　　供給側(cè)環(huán)境改善，公司態(tài)度積極充分受益。行業(yè)供給側(cè)政策環(huán)境迅速改善，公司受益明顯。公司與十余家銀行簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，董事會(huì)申請(qǐng)22年直融額度授權(quán)增長(zhǎng)近70%，并率先提出申請(qǐng)股東大會(huì)授權(quán)董事會(huì)發(fā)行新股，融資態(tài)度轉(zhuǎn)向積極，為未來發(fā)展奠定基礎(chǔ)。
　　持續(xù)培養(yǎng)多賽道能力，新業(yè)務(wù)穩(wěn)健發(fā)展。公司持續(xù)培育多賽道能力。22年9月末萬物云成功上市，物流、商管、租賃住房等板塊規(guī)模及質(zhì)量的提升將在未來為公司規(guī)模增長(zhǎng)及價(jià)值重估提供優(yōu)質(zhì)發(fā)展動(dòng)能。
　　盈利預(yù)測(cè)與投資建議。公司低景氣度下審慎運(yùn)營(yíng)，政策環(huán)境改善后積極發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，后續(xù)具備較大估值修復(fù)空間，維持A股\H股前期23.80元/股\23.50港元/股合理價(jià)值，維持AH股“買入”評(píng)級(jí)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示。改善不及預(yù)期，包括政策改善、居民需求持續(xù)性不及預(yù)期等；供給側(cè)出清擾動(dòng)市場(chǎng)情緒；結(jié)算規(guī)模及利潤(rùn)率不及預(yù)期等。