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◎萬科業(yè)績增速、盈利能力均已見底、企穩(wěn)、向好。萬科季度EPS同比增長曲線已經(jīng)企穩(wěn)回升，表明業(yè)績底已經(jīng)出現(xiàn)：萬科2022年一季度EPS同比增長10.52%，上半年EPS同比增長10.53%。萬科季度ROE已經(jīng)企穩(wěn)回升，表明盈利能力已經(jīng)見底向好：萬科2022年一季度ROE為0.6%，同比提升0.03pct；萬科2022年上半年ROE為5.06%，同比提升0.27pct。
　　◎萬科未來三年業(yè)績增長一致性預期呈現(xiàn)出確定性增長。根據(jù)萬得分析師一致性業(yè)績預期，萬科2022年、2023年、2024年預期EPS分別為2.12元、2.32元、2.57元，對應(yīng)預期EPS同比增長率分別為8.49%、9.43%、10.78%。
　　◎萬科董、監(jiān)、高個人增持計畫已於9月29日完成，體現(xiàn)了萬科管理層對公司未來股價的信心。萬科董事會主席鬱亮、監(jiān)事會主席解凍、總裁祝九勝、職工代表董事王海武、職工代表監(jiān)事闕東武、財務(wù)負責人韓慧華、首席運營官劉肖和董事會秘書朱旭以個人身份自3月31日起六個月內(nèi)耗資2067.41萬元增持萬科A股118.14萬股，期間為了完成增持計畫更是於9月17日取消增持計畫上限。上一次萬科董監(jiān)高以個人身份增持萬科股票發(fā)生在2015年10月，時任萬科首席財務(wù)官的王文金增持3.07萬股，增持人數(shù)及力度遠不及是次。
　　◎“金九銀十”效應(yīng)疊加9.30新政共振，將邊際改善商品房購房需求。9月19-25日，全國30大中城市商品房銷售面積周環(huán)比增長64.9%、周同比增長44.3%，打響了“金九銀十”的第一槍。央行9.30房地產(chǎn)新政將為羸弱的居民購房需求打一劑強心針，將在一定程度上改善剛需性購房。央行、銀監(jiān)會9月30日印發(fā)了《關(guān)於進一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，其中有三個政策要點能夠直接影響居民購房需求：一為首套房首付30%、貸款利率下限為基準貸款利率的0.7倍；二為首套房結(jié)清購房貸款後，2套房按照首套房貸款政策執(zhí)行；三為在已取消或“未限購”的城市，對擁有兩套房及以上的居民又申請貸款購買住房的情形，當?shù)劂y行根據(jù)居民具體信用情況自主確定首付比例及貸款利率水準。預計10月份全國大中城市商品房高頻銷售數(shù)據(jù)將繼續(xù)邊際改善。
　　◎DCF分母端擴張，利好價值股、低Beta股票。9月8日至今中國10年期國債為代表的無風險利率持續(xù)反抽上升，國內(nèi)疫情反復、俄烏戰(zhàn)爭不確定性增強等因素導致市場風險偏好下降、風險溢價水準上升，兩者疊加對DCF分母端形成擴張性衝擊，利空成長股、高Beta股票，如寧德時代；利好價值股、低Beta股票，如萬科。
　　◎PEG估值模型顯示萬科A股價存在略微低估。10月11日，萬科A收盤價為16.98元，對應(yīng)2022年8.01倍PE，對應(yīng)2023年7.32倍PE。以2022年動態(tài)PE作為分子、2023年EPS預期增長率作為分母，計算得出PEG為0.85。如果以1作為PEG的正常值，萬科A當前的股價存在略微低估。
　　◎DCF估值模型顯示萬科A股價存在顯著低估。以萬得分析師一致性業(yè)績預期作為基礎(chǔ)、用EPS替代自由現(xiàn)金流、貼現(xiàn)率為10%、永續(xù)增長率為3%，保守計算得出萬科的內(nèi)在價值為34.19元/股。當前16.98元的股價具有相當?shù)陌踩呺H。
　　◎股價催化劑：萬科管理層以個人身份進行高強度增持；央行9.30新政；全國大中城市銷售數(shù)據(jù)邊際改善；DCF分母端擴張利好價值股、低Beta股；房地產(chǎn)行業(yè)風險陸續(xù)出清，帶來行業(yè)集中度提升，利好資本結(jié)構(gòu)合理、償債能力較強的房企。
　　◎風險因素：全國商品房價格繼續(xù)向下、無法企穩(wěn)；進一步的房地產(chǎn)支持政策出出臺緩慢。