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第一大股東深鐵集團(tuán)提請股東大會授權(quán)董事會發(fā)行股份，一方面體現(xiàn)出股東對公司穩(wěn)健發(fā)展的認(rèn)可和支持，另一方面表現(xiàn)出公司對“第三支箭”的積極響應(yīng)，或增厚股東權(quán)益，釋放負(fù)債空間，在行業(yè)政策反轉(zhuǎn)及基本面底部位置，將有助于公司擴(kuò)表，提升市占率，更快受益于中長期競爭格局改善邏輯，同時(shí)前三季度公司拿地穩(wěn)健，利潤增速受開發(fā)毛利率持續(xù)下探拖累但仍為正。綜合來看，短期投資及業(yè)績穩(wěn)定，中長期或受益于競爭格局改善及多元業(yè)務(wù)步入成熟期，維持“強(qiáng)烈推薦”評級，目標(biāo)價(jià)25.57元/股（對應(yīng)22年P(guān)E 12x）。
　　事件：第一大股東深鐵集團(tuán)提請董事會將《關(guān)于提請股東大會給予董事會發(fā)行公司股份之一般性授權(quán)的議案》作為臨時(shí)議案提交2022年第一次臨時(shí)股東大會審議；擬批準(zhǔn)配發(fā)或有條件或無條件同意配發(fā)（包括但不限于普通股、認(rèn)股權(quán)證、可轉(zhuǎn)換債券及附有權(quán)利認(rèn)購或轉(zhuǎn)換成股份之其他證券等購股權(quán)）新股數(shù)量不得超過已發(fā)行的A股/H股數(shù)量的20%。
　　授權(quán)發(fā)行股份上限20%，或體現(xiàn)對第三支箭的積極響應(yīng)，有利于增厚股東權(quán)益，擴(kuò)表。11月29日，證監(jiān)會決定在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)措施，包括允許通過發(fā)行股份收并購存量涉房項(xiàng)目、允許通過非公開再融資用于保障房建設(shè)等；萬科第一大股東深鐵集團(tuán)提請股東大會授權(quán)董事會配發(fā)新股，或表示公司對“第三支箭”的積極響應(yīng)，也或體現(xiàn)股東方對公司穩(wěn)健發(fā)展的認(rèn)可和支持；此前深鐵集團(tuán)與萬科在深圳、佛山等地?fù)碛卸鄠€(gè)優(yōu)質(zhì)合作項(xiàng)目，此外11月16日，萬科與深鐵集團(tuán)、鹽田港集團(tuán)、環(huán)境水務(wù)集團(tuán)、巴士集團(tuán)、特發(fā)集團(tuán)、人才安居集團(tuán)等6家深圳市屬國企簽署全面戰(zhàn)略合作協(xié)議，在城市更新、物流服務(wù)、產(chǎn)城融合、TOD等領(lǐng)域深入合作；發(fā)行股份或增厚股東權(quán)益，釋放負(fù)債空間，在行業(yè)政策反轉(zhuǎn)及基本面底部位置，將有助于公司擴(kuò)表，提升市占率，更快受益于中長期競爭格局改善邏輯。
　　市場下行背景下?lián)駜?yōu)拿地。公司22年1-10月份實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額/面積為3468億元/2136萬方，同比分別-33.5%/-33.4%，銷售下滑主要是受市場影響，橫向比較，略好于克而瑞top10平均水平（銷售金額同比-37%），公司22年1-10月份新增項(xiàng)目約32個(gè)，全口徑/權(quán)益口徑拿地建面約為601萬方/379萬方，同比-76%/-79%，權(quán)益比例較去年同期下降9pct至63%，根據(jù)1-10月拿地公告平均樓面價(jià)12171元/平（較21年提高75%），估算全口徑拿地金額約731億元，對應(yīng)全口徑拿地力度為21%（較21年下降8pct），拿地區(qū)域進(jìn)一步聚焦高能級城市，利潤及去化綜合考量下?lián)駜?yōu)獲取。
　　前三季度利潤增速受開發(fā)毛利率持續(xù)下探拖累但仍為正。公司22年前三季度營業(yè)收入/營業(yè)利潤/歸母凈利分別為3377億元/374億元/171億元，同比分別+24.4%/+13.7%/+2.2%；收入分拆來看，開發(fā)結(jié)算收入2958億元（同比+24.8%），占比88%，非開發(fā)經(jīng)營收入419億元（同比+21.5%），占比12%；稅前毛利率較去年同期下降2.5pct至19.6%，是導(dǎo)致營業(yè)利潤增速低于營業(yè)收入增速的主要原因；所得稅率升高2.1pct至27.8%及少數(shù)股東損益占比升高5.2pct至37.4%，使得歸母凈利潤增速低于營業(yè)利潤增速。
　　投資建議：第一大股東深鐵集團(tuán)提請股東大會授權(quán)董事會發(fā)行股份，一方面體現(xiàn)出股東對公司穩(wěn)健發(fā)展的認(rèn)可和支持，另一方面表現(xiàn)出公司對“第三支箭”的積極響應(yīng)，或增厚股東權(quán)益，釋放負(fù)債空間，在行業(yè)政策反轉(zhuǎn)及基本面底部位置，將有助于公司擴(kuò)表，提升市占率，更快受益于中長期競爭格局改善邏輯，同時(shí)前三季度公司拿地穩(wěn)健，利潤增速受開發(fā)毛利率持續(xù)下探拖累但仍為正。綜合來看，短期投資及業(yè)績穩(wěn)定，中長期或受益于競爭格局改善及多元業(yè)務(wù)步入成熟期，維持“強(qiáng)烈推薦”評級，目標(biāo)價(jià)25.57元/股（對應(yīng)22年P(guān)E 12x）。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：結(jié)算規(guī)模低于預(yù)期、毛利率下滑超預(yù)期、年末存貨減值超預(yù)期、政策落地不及預(yù)期等。