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事件：公司于12月1日發(fā)布公告，第一大股東深鐵集團(tuán)提請(qǐng)股東大會(huì)給予董事會(huì)發(fā)行公司股份之一般性授權(quán)，批準(zhǔn)配發(fā)的新股數(shù)量不超過A股/H股數(shù)量的20%。
　　積極融資，方能有效應(yīng)對(duì)行業(yè)波動(dòng)。本周證監(jiān)會(huì)提出五方面優(yōu)化調(diào)整上市房企及涉房企業(yè)股權(quán)融資，隨即萬科第一大股東深鐵提請(qǐng)?jiān)摴蓹?quán)融資一般性授權(quán)議案。若該議案獲得股東大會(huì)通過，將有助于萬科抓住本輪監(jiān)管支持窗口，獲得較為充裕的權(quán)益資金，更好應(yīng)對(duì)仍處于波動(dòng)的行業(yè)局面。
　　公司曾先后于2019年3月、2020年6月配售H股，所得款項(xiàng)凈額合計(jì)156.5億港元，這對(duì)公司近幾年降低債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)起到了積極作用。若本次議案獲得通過，H股配售以及A股定增均仍需獲得中國證監(jiān)會(huì)批文，方可發(fā)行。在提交監(jiān)管審批之前，A股定增的具體方案還需要另行獲得股東大會(huì)的通過。若按照當(dāng)前市值，以及20%增發(fā)上限計(jì)算，假設(shè)發(fā)行折價(jià)10%左右，A股/H股有望合計(jì)募資約300-400億元。
　　近期頻獲融資支持，股權(quán)融資杠桿效應(yīng)有望協(xié)同“第一、二支箭”提升公司安全性以及在行業(yè)底部的擴(kuò)表能力。11月21日公司公告擬新增不超過人民幣500億元的發(fā)行直接債務(wù)融資工具的授權(quán)，11月22日公司提出280億元儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行意向，11月23日至今陸續(xù)與多家大行簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。我們認(rèn)為，若本次股權(quán)融資落地，將進(jìn)一步降低公司綜合融資成本；并可通過增厚凈資產(chǎn)，增加自有資金，優(yōu)化三道紅線指標(biāo)和資債結(jié)構(gòu)，借助杠桿效應(yīng)提升債權(quán)融資空間，有效協(xié)同“第一、二支箭”，提高公司抵御行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)能力，亦提升其在行業(yè)低谷的擴(kuò)表能力。
　　經(jīng)營(yíng)穩(wěn)步復(fù)蘇，拿地積極性提升。公司1-11月累計(jì)合同銷售金額3772.2億元，穩(wěn)居行業(yè)第3，同比降幅進(jìn)一步收窄至33.1%，優(yōu)于Top10和百強(qiáng)房企平均。公司10-11月累計(jì)獲取8宗地塊。我們認(rèn)為，融資端持續(xù)支持和銷售端復(fù)蘇將有效改善公司現(xiàn)金流狀況，并有望助力公司把握拿地窗口，在收并購和招拍掛市場(chǎng)積極作為。
　　盈利預(yù)測(cè)與投資建議
　　維持買入評(píng)級(jí)，調(diào)整目標(biāo)價(jià)至24.43元。根據(jù)公司三季報(bào)，我們上調(diào)了結(jié)算收入增速，并下調(diào)了毛利率及投資收益，預(yù)測(cè)公司22-24年EPS為2.04/2.24/2.40元（原預(yù)測(cè)值為2.21/2.41/2.66元），參考可比公司22年P(guān)E為9.3X，給予30%估值溢價(jià)，對(duì)應(yīng)22年P(guān)E為12X，對(duì)應(yīng)目標(biāo)價(jià)24.43元。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：毛利率下滑超預(yù)期。銷售市場(chǎng)恢復(fù)不及預(yù)期。股權(quán)融資進(jìn)展不及預(yù)期