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事件：2月4日，公司發(fā)布1月經(jīng)營數(shù)據(jù)。2023年1月公司實(shí)現(xiàn)簽約面積167.3萬平方米，同比減少20.6%；實(shí)現(xiàn)簽約金額286.3億元，同比減少19.6%。
　　點(diǎn)評：
　　1月銷售金額同比降幅收窄，銷售保持龍頭地位。2023年1月公司實(shí)現(xiàn)簽約面積167.3萬平方米，同比-20.6%（12月同比-17.9%），環(huán)比-41.7%；實(shí)現(xiàn)簽約金額286.3億元，同比-19.6%（12月同比-37.4%），環(huán)比-28.0%；銷售均價(jià)17113元/平方米，同比+1.2%。公司銷售保持龍頭地位，在克而瑞1月銷售榜單中排名第二位，較22年上升一位。
　　1月無新增拿地，土儲聚焦核心城市。按公司披露口徑，22年1-12月累計(jì)拿地力度為22.0%。2022年全年公司拿地集中于一線城市及核心二三線城市，根據(jù)拿地金額計(jì)算，一線城市占比35.6%，二線城市占比30.4%，三線城市占比34.0%。其中：深圳（16.5%），東莞（13.7%），上海（13.2%），杭州（8.7%），廣州（5.9%）。
　　財(cái)務(wù)、資金狀況穩(wěn)健，三道紅線持續(xù)達(dá)標(biāo)。2022年全年共發(fā)行債券295.9億元，加權(quán)平均融資成本3.11%，融資優(yōu)勢明顯。截至2022年9月30日，公司貨幣資金是一年內(nèi)到期有息負(fù)債的1.9倍。有息負(fù)債中，短期借款和一年內(nèi)到期的有息負(fù)債占比為21.3%，較中期減少1.1個(gè)百分點(diǎn)。
　　萬科與建行投資建萬住房租賃基金，助力盤活長租公寓存量資產(chǎn)。募資規(guī)模為人民幣100億元，萬科下屬公司出資比例為20%。主要投資于萬科集團(tuán)及其關(guān)聯(lián)方持有的自持住宅、存量商辦物業(yè)等存量資產(chǎn)。萬科與建行的合作將有利于助力盤活存量資產(chǎn)，優(yōu)化公司現(xiàn)金流。
　　投資建議：銷售規(guī)模仍然保持第一梯隊(duì)，多元化業(yè)務(wù)內(nèi)在價(jià)值豐厚，具備中長期價(jià)值。在融資政策不斷支持下，積極性有望提升。我們預(yù)計(jì)萬科2022-2023年EPS分別為2.08元、2.29元，按照2023年2月6日收盤價(jià)計(jì)算PE為8.3倍、7.5倍。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：地產(chǎn)銷售不及預(yù)期，貨幣政策收緊，地產(chǎn)政策調(diào)控。