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我們認(rèn)為，在資產(chǎn)價(jià)格沒有明顯上漲之前，盡快獲得股權(quán)融資不僅有望優(yōu)化企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表，還有望提升企業(yè)ROE水平。公司當(dāng)前銷售逐漸走穩(wěn)，預(yù)計(jì)未來拿地更加積極。公司有為數(shù)不少的存量資產(chǎn)有望盤活，從而助力發(fā)展加速度。
　　▍盡早補(bǔ)充權(quán)益的雙重積極意義。公司發(fā)布2023年非公開發(fā)行A股股票預(yù)案，擬募資總額不超過150億元，用于11個(gè)項(xiàng)目開發(fā)及補(bǔ)流。我們認(rèn)為，股權(quán)融資本身并無好壞之分，關(guān)鍵是股權(quán)融資的時(shí)間點(diǎn)是否合理。當(dāng)前監(jiān)管穩(wěn)妥放開地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)再融資，且資產(chǎn)價(jià)格處于相對(duì)低位，優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表對(duì)公司健康發(fā)展意義顯著。我們相信，率先取得股權(quán)融資機(jī)會(huì)的藍(lán)籌公司（前提是企業(yè)沒有歷史窟窿需要填補(bǔ)），有望提升而非降低ROE水平。
　　▍發(fā)布分紅回報(bào)規(guī)劃，穩(wěn)定分紅比例。公司提出，未來三年（2023-2025），公司計(jì)劃每年以現(xiàn)金分配利潤不少于當(dāng)年實(shí)現(xiàn)可分配利潤的30%。公司具備穩(wěn)定分紅的歷史，過去30年累計(jì)分紅949.7億元，現(xiàn)金分紅比例為33.2%，近10年則為35.6%。我們認(rèn)為，公司穩(wěn)定可靠的經(jīng)營模型、良好的信用記錄是公司未來穩(wěn)定分紅的基礎(chǔ)。
　　▍公司銷售有望逐漸走向穩(wěn)定，期待公司適當(dāng)補(bǔ)充土地儲(chǔ)備。2023年1月，公司實(shí)現(xiàn)銷售面積167.3萬平米，銷售金額286.3億元，同比分別下降20.6%及19.6%，好于2022年全年30.9%及33.6%的降幅。我們預(yù)計(jì)，隨著市場(chǎng)從高線向低線，從二手向一手走向復(fù)蘇，公司銷售也有望走向企穩(wěn)回升。公司2022年拿地銷售比為22%，雖然較之最積極的企業(yè)略偏少，但與更多房企相比則更為積極，這也使得公司有一定的高盈利能力新盤可售。我們期待，公司未來拿地力度進(jìn)一步回升。
　　▍資源有望盤活，能力驅(qū)動(dòng)運(yùn)營。公司在歷史上大量投入新業(yè)務(wù)，累積了不少物流倉儲(chǔ)、長租公寓等存量資產(chǎn)，當(dāng)前均符合REITs底層資產(chǎn)相關(guān)要求。中期而言，我們認(rèn)為這類資源有望盤活，從而明顯改善公司現(xiàn)金流。運(yùn)營業(yè)務(wù)發(fā)展的意義，不僅是積累一批賬面價(jià)值低、重估潛力大的資產(chǎn)，更是培育了經(jīng)營管理能力，并將在未來依托能力保證資產(chǎn)運(yùn)營管理的價(jià)值。
　　▍風(fēng)險(xiǎn)因素：股權(quán)融資進(jìn)展存在不確定性；公司部分項(xiàng)目盈利能力可能偏低的風(fēng)險(xiǎn)。
　　▍投資建議：迎接資產(chǎn)負(fù)債表優(yōu)化，迎接熱銷窗口。我們認(rèn)為無論股權(quán)融資是否順利，公司資產(chǎn)負(fù)債表都會(huì)沿著多條路徑優(yōu)化，分別是銷售回款的優(yōu)化，開發(fā)產(chǎn)品布局結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，和存量資產(chǎn)盤活所帶來的優(yōu)化。如果公司可以及時(shí)獲得股權(quán)融資，則我們認(rèn)為這種優(yōu)化將會(huì)提前到來。我們不考慮公司可能實(shí)現(xiàn)的股權(quán)融資和股本變化，維持公司2022-2024年2.10/2.26/2.54元的EPS預(yù)測(cè)，參考高信用企業(yè)2023年6-15倍的PE水平，給予萬科A/萬科企業(yè)2022年11倍PE，對(duì)應(yīng)25元（A股）和29港元（港股）的目標(biāo)價(jià)，維持公司“買入”的投資評(píng)級(jí)。