>> 廣發(fā)證券-萬科A(000002)房企再融資重啟以來最大體量預(yù)案，助推重登高峰的夢想-230213
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發(fā)行預(yù)案披露，募集規(guī)模為22Q4房地產(chǎn)行業(yè)再融資放開以來最大。萬科披露非公開發(fā)行A股股票預(yù)案，擬向不超過35名特定對象發(fā)行股票募集不超過150億元，其中105億元用于項目建設(shè)，45億元用于補充流動性，募集規(guī)模、補流規(guī)模均為目前已披露計劃公司中最高。本次發(fā)行總股數(shù)最多不超過11億股，占發(fā)行前總股本、A股股本比例分別為9.46%、11.32%。截止22Q3公司杠桿乘數(shù)為7.6倍，本次募集資金通過杠桿放大有望撬動1140億元的增量運營資金。22年四季度政策轉(zhuǎn)向以來公司融資積極性顯著提升，股權(quán)融資的順利推進(jìn)將助推優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，增強資金厚度及抗風(fēng)險能力，實現(xiàn)長期穩(wěn)健發(fā)展。
銷售表現(xiàn)穩(wěn)健，Q4以來拿地力度提升。萬科23年1月銷售286億元，同比下降20%，降幅較22年收窄14pct，全國排名第二，始終維持第一梯隊規(guī)模水平。拿地方面，22全年公司金額口徑拿地力度22%，較此前有明顯下降，但在政策環(huán)境改善以來公司投資意愿提升，Q4單季度拿地力度40%，較Q3提升28pct。隨著公司后續(xù)股權(quán)、債權(quán)融資持續(xù)推進(jìn)，市場環(huán)境改善，預(yù)計公司將加大投資力度，助力規(guī)模穩(wěn)增長。
盈利預(yù)測與投資建議。萬科地產(chǎn)是同時具備國企信用及市場化運營兩大優(yōu)勢的龍頭房企，大體量的股權(quán)融資推進(jìn)將有助于公司基本面加速改善，后續(xù)具備較大估值修復(fù)空間。我們維持A股\H股前期23.80元/股\23.39港元/股合理價值，維持AH股“買入”評級。
風(fēng)險提示。改善不及預(yù)期，包括政策改善、居民需求持續(xù)性不及預(yù)期等；供給側(cè)出清擾動市場情緒；結(jié)算規(guī)模及利潤率不及預(yù)期等。
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