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事件：2023年2月12日，公司發(fā)布《2023年度非公開發(fā)行A股股票預(yù)案》（以下簡稱《預(yù)案》）。
　　點(diǎn)評：定增提升綜合實(shí)力，1月銷售降幅收窄，22年Q4拿地力度提升。
　　定增提升綜合實(shí)力，保障業(yè)務(wù)持續(xù)增長：根據(jù)《預(yù)案》，本次非公開發(fā)行股票擬向不超過35名（含）特定對象發(fā)行不超過11億股（含）A股股票，預(yù)計(jì)不超過本次發(fā)行前公司A股總股本（含庫存股）的11.32%；本次非公開發(fā)行股票擬募資總額不超150.0億元（含），計(jì)劃用于中山金域國際等11個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共105億元，其余45億元用于補(bǔ)充流動(dòng)資金。本次非公開發(fā)行尚無確定的發(fā)行對象。本次非公開發(fā)行股票，將有利于優(yōu)化公司的資本結(jié)構(gòu)，提升公司的資金實(shí)力，增強(qiáng)公司的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，為公司的業(yè)務(wù)持續(xù)增長提供堅(jiān)實(shí)保障。
　　22年銷售下滑明顯，1月銷售降幅收窄：22年全年，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售額4,169.7億元，同比減少33.6%，下滑幅度明顯；23年1月，公司實(shí)現(xiàn)合同銷售額286.3億元，同比減少19.6%，降幅較22年全年同比降幅邊際收窄。公司積極調(diào)整銷售策略，加大在上海區(qū)域、南方區(qū)域等核心地區(qū)的開工與推盤，目前核心城市貨值充足，隨著市場需求回暖，公司銷售有望逐步止跌回升。
　　22年Q4拿地力度提升，聚焦核心深耕城市：22年Q4，公司新增土儲(chǔ)總建面286.7萬平米，權(quán)益建面175.1萬平米；拿地總額為405.3億元，占全年拿地總額的43.9%，全口徑拿地銷售比為39.6%，其中于上海、深圳等一線及強(qiáng)二線城市拿地金額合計(jì)占比高達(dá)98.2%。公司保持穩(wěn)健經(jīng)營，堅(jiān)持量入為出，22年Q4投資力度提升明顯，本次股票定增將補(bǔ)強(qiáng)公司現(xiàn)金流，助力投資力度回升。
　　信用保持穩(wěn)定，資產(chǎn)加速盤活：22年Q4，公司發(fā)行中票共57億元，發(fā)行利率為3.0%；發(fā)行公司債25億元，發(fā)行利率為3.45%，融資渠道暢通，信用優(yōu)勢顯著。23年1月，公司與中國建設(shè)銀行下屬公司共同投資設(shè)立建萬住房租賃基金，基金募集規(guī)模100億元，主要投資于公司子公司及關(guān)聯(lián)公司的自持住宅、長租公寓等存量資產(chǎn)，用于租賃住房，助力公司加快現(xiàn)金回流，提升資產(chǎn)收益率。
　　盈利預(yù)測、估值與評級(jí)：公司作為行業(yè)頭部優(yōu)質(zhì)房企，品牌成熟，拿地審慎，財(cái)務(wù)穩(wěn)健，經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)發(fā)展較快。維持公司22-24年EPS預(yù)測為2.02元、2.31元、2.69元，當(dāng)前A股股價(jià)對應(yīng)22-24年P(guān)E估值為8.7/7.6/6.6倍，維持A/H股“買入”評級(jí)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：銷售與拿地不達(dá)預(yù)期，竣工與交付不達(dá)預(yù)期，市場下行超預(yù)期等風(fēng)險(xiǎn)。