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結(jié)算業(yè)績保持穩(wěn)定，期待陣痛后走出陰霾，維持“買入”評級
　　萬科發(fā)布2022年報(bào)，公司實(shí)現(xiàn)營收5038.4億元，同比增長11.3%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤226.2億元，同比增長0.4%；整體毛利率19.6%，同比下降2.3個(gè)百分點(diǎn)。公司開發(fā)業(yè)務(wù)穩(wěn)健，多賽道擴(kuò)張優(yōu)勢明顯，我們上調(diào)2023-2024年并新增2025年盈利預(yù)測，預(yù)計(jì)2023-2025年公司歸母凈利潤分別為278.0、320.5、342.8億元（2023-2024年原值為269.0、297.5），EPS分別為2.33、2.69、2.87元，當(dāng)前股價(jià)對應(yīng)PE估值分別為6.7、5.8、5.4倍，維持“買入”評級。
　　結(jié)算規(guī)模同比增長，銷售下降投資收縮
　　公司2022年實(shí)現(xiàn)銷售面積2630.0萬方，銷售金額4169.7億元，同比分別下降30.9%和33.6%；實(shí)現(xiàn)結(jié)算面積3401.4萬方，結(jié)算收入4444.0億元，同比分別增長9.1%和10.5%。截止2022年末，公司擁有已售未結(jié)算面積3361.6萬方，同比下降28.1%；合同金額5300.3億元，同比下降25.4%。公司2022年獲取項(xiàng)目36個(gè)，總計(jì)容建面690.2萬平米，同比下降74.1%；權(quán)益地價(jià)約496.4億元，同比下降64.6%。截止2022年末，公司土儲面積約3592.7萬平米，同比下降20.5%。
　　經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)穩(wěn)定增長，多賽道領(lǐng)先領(lǐng)跑
　　公司2022年的經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)全口徑收入達(dá)512.6億元，同比增長23.1%。（1）萬物云于2022年分拆上市，實(shí)現(xiàn)營收303.2億元，同比增長26.1%；（2）物流業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營收35.6億元，同比增長17.9%，其中冷鏈業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)46.7%的增長；（3）泊寓實(shí)現(xiàn)營收32.4億元，同比增長12.1%，運(yùn)營管理租賃住房21.5萬間，年終出租率達(dá)95.6%；（4）商業(yè)實(shí)現(xiàn)營收87.2億元，同比增長14.3%。
　　財(cái)務(wù)保持穩(wěn)健，存貨跌價(jià)準(zhǔn)備計(jì)提大幅下降
　　截至2022年底，公司凈負(fù)債率43.7%，持有貨幣資金1372.1億元（其中預(yù)售監(jiān)管資金463.9億元），現(xiàn)金短債比2.1倍，扣預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率68.6%；負(fù)債結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，長期負(fù)債占比提高至79.5%；存量融資綜合成本4.06%，同比下降5 BPs。2022年新增計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備4.5億元（2021年為31.2億元），同比大幅下降。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)恢復(fù)不及預(yù)期，政策放松不及預(yù)期，公司銷售恢復(fù)不及預(yù)期