>> 信達(dá)證券-房地產(chǎn)行業(yè)第13周周報：新房二手房銷售熱度維持，兩城集中供地?zé)岫然厣?230402
| 上傳日期： |
2023/4/2 |
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| 2118KB |
| 格式： |
pdf 共18頁 |
來源： |
信達(dá)證券 |
| 評級： |
看好 |
作者： |
江宇輝 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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本周核心觀點：2023年3月第4周，新房成交面積仍保持相對高位，但同比增幅收窄至31.3%，環(huán)比方面稍有回落，一線城市同比增幅達(dá)到177%；15城二手房成交面積方面本周環(huán)比微升，為2023年成交面積最高一周，同比增幅74.5%，二手房熱度不減，二線城市熱度更為明顯。去化方面隨著銷售保持高位，去化周期縮短1.76周。融資方面，本周民企雅居樂發(fā)行兩筆公司債。
重點政策解讀：為進(jìn)一步健全REITs市場功能，推進(jìn)REITs常態(tài)化發(fā)行，完善基礎(chǔ)制度和監(jiān)管安排，證監(jiān)會3月24日發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》正式將試點資產(chǎn)類型拓寬至百貨購物中心、購物中心等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點項目，標(biāo)志著商業(yè)地產(chǎn)發(fā)行REITs政策正式落地。有望推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡：中國房地產(chǎn)市場過去二十余年在城鎮(zhèn)化高速發(fā)展的背景下快速成長，隨著城鎮(zhèn)化接近尾聲、行業(yè)進(jìn)入低增長、低利潤的發(fā)展平臺期，行業(yè)“三高”重資產(chǎn)模式在新的市場背景下亟待轉(zhuǎn)型。1）短期提供去杠桿途徑，緩解資金困境。短期來看，發(fā)行公募REITs募集大量資金和資產(chǎn)退出的兩大特點，短期內(nèi)可以助力擁有優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)的房企通過發(fā)行消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施REITs的方式盤活資產(chǎn)，提供去杠桿的有效途徑，從而應(yīng)對可能存在的流動性危機(jī)，緩解行業(yè)的資金困境。2）長期向追求高質(zhì)量管理能力模式過渡。從長期來看，消費(fèi)類公募REITs的收益主要取決于底層資產(chǎn)的租金收入和資產(chǎn)增置的空間，其中租金收入與公募REITs的分紅率息息相關(guān)，因此房企對資產(chǎn)的專業(yè)運(yùn)營管理能力提出了更高的要求，有助于推動房企追求高質(zhì)量的運(yùn)營管理能力來提升資產(chǎn)吸引力，而非僅以高杠桿高周轉(zhuǎn)追求投資收益。
一周行情回顧：本周（2023/03/27-2023/04/02）申萬房地產(chǎn)指數(shù)下跌3.09%，跑輸上證綜指3.31pct，在各類板塊中位列第30/31，恒生地產(chǎn)建筑業(yè)指數(shù)下跌0.23%，跑輸恒生綜指1.95pct。本周漲幅前3的地產(chǎn)公司分別為：深圳控股（8.59%）、珠光控股（6.49%）、綠景中國地產(chǎn)（6.47%）；本周跌幅前3的地產(chǎn)公司分別為：合景泰富集團(tuán)（-17.76%）、天譽(yù)置業(yè)（-17.65%）、祥生控股集團(tuán)（-17.45%）。本周恒生物業(yè)服務(wù)及管理板塊上漲2.27%，跑贏恒生綜指0.54pct，在各類板塊中位列第3/13。本周漲幅前3的物業(yè)公司分別為：保利物業(yè)（12.12%）、濱江服務(wù)（10.86%）、建發(fā)物業(yè)（7.68%）；本周跌幅前3的物業(yè)公司分別為：佳源服務(wù)（-32.10%）、遠(yuǎn)洋服務(wù)（-23.42%）、正榮服務(wù)（-16.67%）。
地產(chǎn)市場監(jiān)測：本周（2023/03/25-2023/03/31）30個大中城新房成交面積376.78萬平方米，同比上升31.29%，環(huán)比下降0.80%。15城二手房成交面積269.55萬平方米，同比上升74.49%，環(huán)比上升0.84%。監(jiān)測16個重點城市庫存面積18431.52萬平方米，環(huán)比下降0.02%，去化周期101.16周，較上周縮短1.76周。上周（2023/03/20-2023/03/26）100大中城市土地供應(yīng)建面2543.51萬平方米，同比下降46.62%，環(huán)比上升4.97%；土地成交建面2323.67萬平方米，同比上升2.85%，環(huán)比下降3.78%；供需比上升為1.09，溢價率為4.69%。
房企融資情況：本周（2023/03/25-2023/03/31）房企境內(nèi)新發(fā)債總額為207.92億元，同比上升31.55%，環(huán)比上升62.62%；債務(wù)總償還量為205.93億元，同比上升129.17%，環(huán)比上升45.94%；凈融資額1.99億元。
風(fēng)險因素：政策風(fēng)險：政策放松進(jìn)度不及預(yù)期。市場風(fēng)險：地產(chǎn)行業(yè)市場恢復(fù)不及預(yù)期，行業(yè)資金壓力緩解不及預(yù)期。
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