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本周新房、二手房成交環(huán)比均增長(zhǎng)，新房同比漲幅有所擴(kuò)大，二手房同比增速保持高增。土地市場(chǎng)環(huán)比量?jī)r(jià)齊跌，同比量升價(jià)跌；溢價(jià)率同環(huán)比均下降。
　　核心觀點(diǎn)
　　本周新房、二手房成交環(huán)比均增長(zhǎng)，新房同比漲幅有所擴(kuò)大，二手房同比增速保持高增。43城新房成交面積為584.4萬(wàn)平方米，環(huán)比增加20.5%，同比增加41.4%，同比增速較上周增加了5.1個(gè)百分點(diǎn)；一、二、三線城市環(huán)比增速分別為37.7%、19.1%、-20.1%，同比增速分別為231.9%、25.5%、53.0%，其中一線城市同比增速提升了205.5個(gè)百分點(diǎn)，二、三線城市同比增速分別降低了17.0、0.2個(gè)百分點(diǎn)。15城二手房成交面積254.1萬(wàn)平，環(huán)比上升1.2%，同比上升125.2%，同比增速保持高增；一、二、三線城市環(huán)比增速分別為28.2%、-8.9%、-0.3%，同比增速分別為114.4%、120.8%、256.6%，其中一、三線城市同比增速較上周分別提升了81.8、4.0個(gè)百分點(diǎn)，二線城市同比增速較上周下降了75.0個(gè)百分點(diǎn)。
　　新房庫(kù)存面積同環(huán)比均下降，去化周期同環(huán)比均下降。14城新房庫(kù)存面積為1.02億平，環(huán)比下降0.6%，同比下降0.4%，去化周期為13.6個(gè)月，環(huán)比下降1.1個(gè)月，同比下降1.6個(gè)月。一、二、三線城市庫(kù)存面積環(huán)比增速分別為-0.8%、-1.3%、0.0%，同比增速分別為-0.8%、-1.3%、-13.4%；去化周期分別為12.0、12.5、13.2個(gè)月，環(huán)比分別下降0.7、0.5、0.2個(gè)月，同比分別下降0.1、0.2、8.3個(gè)月。
　　土地市場(chǎng)環(huán)比量?jī)r(jià)齊跌，同比量升價(jià)跌；溢價(jià)率同環(huán)比均下降。百城成交全類型土地?cái)?shù)量為410宗，環(huán)比上升8.5%，同比上升1.7%；成交土地規(guī)劃建筑面積為2355萬(wàn)平方米，環(huán)比下降2.5%，同比上升4.2%；成交土地總價(jià)為3.7億元，環(huán)比下降12.5%，同比下降19.6%；成交土地樓面均價(jià)為1302元/平方米，環(huán)比下降10.3%，同比下降22.9%；百城成交土地溢價(jià)率為3.98%，環(huán)比下降11.2%，同比下降20.7%。
　　本周房企國(guó)內(nèi)債券發(fā)行規(guī)模同環(huán)比均上升。房地產(chǎn)行業(yè)國(guó)內(nèi)債券總發(fā)行量為207.9億元，同比上升31.6%，環(huán)比上升62.6%。凈融資額為2億元。其中國(guó)企國(guó)內(nèi)債券總發(fā)行量為200.9億元，同比上升39.7%，環(huán)比上升57.1%；凈融資額為53.4億元。民企國(guó)內(nèi)債券總發(fā)行量為7億元，同比下降50.9%；凈融資額為-51.4億元。
　　板塊收益有所下降。房地產(chǎn)行業(yè)絕對(duì)收益為-3.1%，較上周下降3.4個(gè)百分點(diǎn)；相對(duì)滬深300收益為-3.7%，較上周下跌2.3個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)板塊PE為13.97X，較上周上漲1.02X。北上資金對(duì)汽車(chē)、醫(yī)藥生物、電子加倉(cāng)金額較大，分別為31.43、27.70、27.20億元。對(duì)房地產(chǎn)的持股占比變化為-0.05%（上周為-0.05%），凈買(mǎi)入-3.49億元（上周凈買(mǎi)入-7.32億元）。
　　投資建議
　　本周一線、強(qiáng)二線城市需求端政策繼續(xù)出現(xiàn)調(diào)整：北京啟動(dòng)存量住房交易“帶押過(guò)戶”模式；廈門(mén)調(diào)整限購(gòu)政策為戶籍單身人士可購(gòu)第二套住房，戶籍二孩以上家庭可以購(gòu)買(mǎi)第三套住房。3月百?gòu)?qiáng)房企銷售額7256億元，同比增長(zhǎng)29.1%，較2月增速提升了16.6個(gè)百分點(diǎn)；一季度累計(jì)銷售額1.66萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)2.2%，累計(jì)增速在3月也已經(jīng)轉(zhuǎn)正。3月整體市場(chǎng)處于需求持續(xù)釋放期，我們認(rèn)為后續(xù)一線及強(qiáng)二線城市的市場(chǎng)回暖仍有一定的可持續(xù)性，政策利好仍在不斷推出，市場(chǎng)信心或?qū)⒊掷m(xù)修復(fù)。
　　我們建議持續(xù)關(guān)注基本面數(shù)據(jù)的兌現(xiàn)情況，同時(shí)建議在板塊目前相對(duì)低迷的情況下，關(guān)注內(nèi)生增長(zhǎng)快、拿地有效性強(qiáng)的內(nèi)驅(qū)動(dòng)力型公司；REITs相關(guān)的商業(yè)地產(chǎn)、保租房、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流地產(chǎn)等資產(chǎn)持有方；以及在行業(yè)大環(huán)境收縮的背景下，重要性提升的渠道公司。具體標(biāo)的，我們建議關(guān)注三條主線：1）主流的央國(guó)企和區(qū)域深耕型房企，銷售、拿地均有較好增長(zhǎng)，行業(yè)見(jiàn)底復(fù)蘇后帶來(lái)β行情：保利發(fā)展、招商蛇口、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、綠城中國(guó)、華發(fā)股份、濱江集團(tuán)；2）邊際受益于房企融資端打開(kāi)的優(yōu)質(zhì)民企、及混合所有制房企：美的置業(yè)、金地集團(tuán)、萬(wàn)科A、龍湖集團(tuán)。3）主題性投資機(jī)會(huì)，包括REITs相關(guān)：大悅城、華潤(rùn)置地、光大嘉寶、中新集團(tuán)；房地產(chǎn)渠道相關(guān)的標(biāo)的：貝殼、我愛(ài)我家。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示
　　房地產(chǎn)調(diào)控升級(jí)；銷售超預(yù)期下行；融資收緊。