>> 廣發(fā)證券-萬科A(000002)兌現(xiàn)昨日的承諾，把握今日的機(jī)遇-230404
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營收業(yè)績穩(wěn)健增長，表內(nèi)外利潤率有所下降。根據(jù)公司年報，22年萬科實現(xiàn)營業(yè)收入5038.4億人民幣（下同），同比增長11.3%，歸母凈利潤226.2億元，同比增長0.4%。受行業(yè)下行等因素影響，22年公司整體毛利率及地產(chǎn)結(jié)算毛利分別為19.6%、19.8%，較21年分別回落2.3pct、2.0pct，合聯(lián)營企業(yè)投資虧損8.0億元（21年為收益48.9億元），降本增效、融資成本改善及以往年度較為充分的減值撥備為業(yè)績產(chǎn)生正向貢獻(xiàn)，而表內(nèi)外利潤率下降則對整體業(yè)績有所拖累。
銷售維持第一梯隊規(guī)模，22Q4拿地態(tài)度轉(zhuǎn)向積極。銷售方面，22年公司實現(xiàn)銷售金額4170億元，同比下降34%，全國排名第三，維持第一梯隊規(guī)模水平。拿地方面，22年公司拿地金額886億元，金額口徑拿地力度21%，投資范圍進(jìn)一步聚焦深耕城市，拿地利潤率有提升。22Q4供需兩端環(huán)境改善后公司拿地轉(zhuǎn)向積極，Q4拿地力度達(dá)到40%。
積極拓表，負(fù)債結(jié)構(gòu)成本優(yōu)化。年末公司有息負(fù)債3141億元，同比增長18%，銀行貸款及直融占比提升，存量融資成本4.06%，較21年下降5bp，融資環(huán)境改善以來，公司把握窗口期優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)及成本。
盈利預(yù)測與投資建議。公司具備國企信用及市場化運(yùn)營兩大優(yōu)勢，22年新賽道業(yè)務(wù)（商業(yè)、物流、長租公寓等）均實現(xiàn)正增長，疊加股權(quán)融資政策放松，給公司重新上路的機(jī)會。給予公司對應(yīng)22年末增厚歸母凈資產(chǎn)1倍合理估值，考慮人民幣對港幣匯率0.88，對應(yīng)A股\H股22.30元/股\21.62港元/股合理價值，維持AH股“買入”評級。
風(fēng)險提示。改善不及預(yù)期，包括政策改善、居民需求持續(xù)性不及預(yù)期等；供給側(cè)出清擾動市場情緒；結(jié)算規(guī)模及利潤率不及預(yù)期等
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