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受毛利率下滑、投資收益減少等影響，公司業(yè)績(jī)下滑33%。2022年公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入2811.1億元，同比下降1.4%；歸母凈利潤(rùn)183.5億元，同比下降33%。利潤(rùn)下滑主要由于毛利率下滑、投資收益減少以及資產(chǎn)減值損失增加所致，2022年公司毛利率同比下降4.8個(gè)百分點(diǎn)至22%，稅后毛利率同比下滑4個(gè)百分點(diǎn)至17.3%；全年實(shí)現(xiàn)投資收益42億元，同比下降32.4%；2022年資產(chǎn)減值損失11.6億元，同比增長(zhǎng)1122.5%。
　　銷售表現(xiàn)優(yōu)于同行，城市深耕效果顯著，市占率持續(xù)提升。公司2022年實(shí)現(xiàn)簽約額4573億元，同比減少14.5%；簽約面積2748萬方，同比減少17.6%。公司全年銷售額降幅小于百?gòu)?qiáng)27.2個(gè)百分點(diǎn)，市場(chǎng)排名升至行業(yè)第二，同比提升兩位，市占率達(dá)3.4%，連續(xù)7年提升。公司城市深耕效果顯著，38個(gè)核心城市貢獻(xiàn)銷售達(dá)86%，同比提升8pct，珠三角和長(zhǎng)三角銷售貢獻(xiàn)為56%。2022年公司實(shí)現(xiàn)銷售回籠4271億元，回籠率達(dá)到93.4%，回籠率連續(xù)4年保持在93%以上，現(xiàn)金流保持健康。
　　拿地規(guī)模行業(yè)居前，投資聚焦核心城市，提升拓展質(zhì)量。2022年公司新拓展了91個(gè)項(xiàng)目，總地價(jià)1613億元，同比減少13.1%；容積率面積1054萬方，同比減少61.3%，拿地規(guī)模在行業(yè)內(nèi)居前。公司堅(jiān)持聚焦核心城市與城市群，2022年核心38城拓展金額占比達(dá)到98%。具體看，在一、二、三線城市投資金額占比分別為33.7%、49.2%、17.1%，三線城市也主要位于粵港澳、長(zhǎng)三角、海西城市群，銷售表現(xiàn)相對(duì)更好。
　　三道紅線維持綠檔，融資成本持續(xù)降低。截至2022年末，公司有息負(fù)債3813億元，同增12.7%，其中一年內(nèi)到期的債務(wù)占比21%，期限結(jié)構(gòu)合理。公司2022年扣除預(yù)收賬款后資產(chǎn)負(fù)債率68.4%，凈負(fù)債率63.6%，現(xiàn)金短債比1.57倍，三道紅線穩(wěn)居綠檔。有息負(fù)債綜合成本3.92%，同降0.54pct，融資優(yōu)勢(shì)顯著。此外，公司此前發(fā)布2023年度非公開發(fā)行A股股票預(yù)案，擬向包括保利集團(tuán)在內(nèi)的不超過35名特定對(duì)象發(fā)行不超過8.19億股，募集資金總額不超過125億元，有助于優(yōu)化公司資本結(jié)構(gòu)、增強(qiáng)資金實(shí)力，在行業(yè)出清過程中更好地把握投資機(jī)會(huì)、鞏固競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
　　投資建議：考慮到公司作為央企龍頭，經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健融資優(yōu)勢(shì)顯著，且公司在核心城市積極拿地，土儲(chǔ)質(zhì)量不斷優(yōu)化，我們認(rèn)為公司未來有望保持銷售規(guī)模、提升市占率、拿地毛利率修復(fù)，進(jìn)而帶動(dòng)利潤(rùn)率進(jìn)一步改善。我們預(yù)測(cè)公司2023/2024/2025年?duì)I業(yè)收入為3209/3310/3323億元，歸母凈利潤(rùn)分別為192/210/225億元，對(duì)應(yīng)攤薄EPS為1.6/1.8/1.9元/股，當(dāng)前股價(jià)對(duì)應(yīng)2023年動(dòng)態(tài)PE9.1x。維持“買入”評(píng)級(jí)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：政策放松不及預(yù)期，毛利率改善不及預(yù)期，結(jié)算進(jìn)度不及預(yù)期