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事項：
　　本周房地產(chǎn)21城日度商品房成交面積數(shù)據(jù)出現(xiàn)回落，單周環(huán)比下滑49%。
　　評論：
　　當前可觀測的地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)口徑主要是三個：1）日度的備案數(shù)據(jù)；2）房企的月度銷售數(shù)據(jù)；3）統(tǒng)計局月度商品房銷售數(shù)據(jù)。由于基數(shù)原因，2023年三個口徑的數(shù)據(jù)最終的反饋可能并不一致，但從數(shù)據(jù)穿透到實際，我們想觀測的是市場的熱度，而非僅僅是最終的值，這讓我們可以重新對數(shù)據(jù)進行思考。
　　高頻的日度備案數(shù)據(jù)僅能反映少數(shù)高能級城市，當前數(shù)據(jù)已經(jīng)反映市場熱度有所回落。當前高頻的備案數(shù)據(jù)有兩個問題：1）從新房或二手房的交易到備案有一定時滯，導致數(shù)據(jù)偏滯后；2）目前能觀測到的可比城市僅21個，且多數(shù)為高能級城市，而占比較高的低能級城市處于觀測盲區(qū)，2023年高低能級城市的分化以及高能級城市的市場熱度難以向低能級城市傳導，使得用高頻數(shù)據(jù)推導全國數(shù)據(jù)將存在偏差。近期高頻數(shù)據(jù)出現(xiàn)顯著下滑，雖然與清明假期有一定相關，但也反映出來高能級城市市場熱度回落，這與微觀調(diào)研相一致，市場回落的速度還需要觀察。從邏輯推導而言，由于高能級城市存在二手房向新房傳導的效應，且土地市場回暖將對高能級城市資產(chǎn)價格產(chǎn)生較為明顯支撐，預計高能級城市的新房、二手房成交回落但有底，部分高能級城市下半年可能有房價上行壓力而非下行壓力。
　　百強房企的銷售數(shù)據(jù)2022年下滑遠超統(tǒng)計局銷售數(shù)據(jù)，4月份將檢驗銷售韌性。2022年百強房企權益銷售金額同比下滑42%，跌幅遠超統(tǒng)計局商品房銷售金額的同比下滑27%，使得2023年僅看房企端銷售同比將會失真。但2023年前3月數(shù)據(jù)可以與2019年百強房企銷售數(shù)據(jù)做對比，1-2月、3月相較于2019年同期分別跌幅為-27.6%、-7%，由于Q1銷售有前期疫情積壓因素，4月份銷售能否延續(xù)則是檢驗銷售韌性的關鍵。
　　統(tǒng)計局數(shù)據(jù)需要用去季節(jié)性數(shù)據(jù)分析，后續(xù)熱度大概率回落。如果僅以絕對值看，1-2月份統(tǒng)計局商品房銷售金額好于2018年、2019年水平。由于2022年統(tǒng)計局數(shù)據(jù)單月數(shù)據(jù)存在一定扭曲，導致2023年同比數(shù)據(jù)較為失真（參見前期報告《弱化銷售，聚焦估值》）。我們對商品房銷售金額進行stl分解得去季節(jié)性因素的數(shù)據(jù)，可以看到1-2月份該數(shù)據(jù)出現(xiàn)顯著反彈，大幅偏離趨勢項，預計全年季調(diào)數(shù)據(jù)將以回落為主，回落速度需要由4月份數(shù)據(jù)確認。從基本面角度看，我們預計高能級城市熱度小幅回落，而低能級城市春節(jié)效應過后回歸量價齊跌趨勢，從而導致全國層面季調(diào)數(shù)據(jù)回落，但總體回落速度仍需追蹤
　　后續(xù)銷售回落幅度的兩個關鍵點在于二線城市的優(yōu)質(zhì)供給瓶頸和低能級城市的跌幅。1）我們對核心一線城市及基本良好的二線城市較為樂觀，全年銷售不僅增長，而且價格將面臨上行壓力。2）對于基本面較弱、庫存量較高的二線城市，在房價較為穩(wěn)定情況下，優(yōu)質(zhì)供給成為新房銷售量瓶頸。3）三四線城市開啟下行周期，而以黑龍江、遼寧為例，2021年商品房銷售面積相比歷史銷售面積的高點分別下滑65%、63%，2023年中西部三四線城市下滑的幅度存在不確定性。
　　震蕩格局，左側布局。預計2023年仍以震蕩行情為主，建議基于估值左側布局，賺取高勝率收益，推薦方向仍為“兩個中心，一個基本點”，1）以高能級城市復蘇為中心，關注高能級城市土儲占比高或者2022年在高能級城市逆勢發(fā)力拿地的公司；2）以國央企估值修復為中心，在行業(yè)信用坍塌重塑的過程中，國央企享受天然優(yōu)勢，銷售、拿地、融資端均有顯現(xiàn)，而股權融資的放開，也將進一步放大該優(yōu)勢，該過程將促使國央企估值得到系統(tǒng)性修復；3）以逐步建立護城河為基本點，估值中樞的提升仍然是需要剩余收益展望期限的拉長，關注護城河逐步形成的公司。關注越秀地產(chǎn)、綠城中國、招商蛇口、華發(fā)股份、建發(fā)股份、保利發(fā)展、萬科A、天地源、陽光股份等。
　　風險提示：微觀傳導機制失靈，仍無法有效終結房企縮表。