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2008-2009年：次貸危機(jī)爆發(fā)，政策刺激樓市拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)。2005-2007年為穩(wěn)定樓市出臺系列調(diào)控政策，2008年美國次貸危機(jī)引起全球金融危機(jī)，加劇房地產(chǎn)景氣度下行。2008年10月放松政策出臺，隨后迎來板塊行情第一輪主升浪，2008年11月4日-2009年2月23日，Wind房地產(chǎn)指數(shù)上漲79.8%，相對Wind全A超額收益22.1%；2009年2月銷售回暖預(yù)期落地，放松政策持續(xù)加碼，迎來第二輪主升浪，2009年2月23日-7月24日，Wind房地產(chǎn)指數(shù)上漲78.5%，相對Wind全A超額收益28.8%；在第二輪主升浪末期及隨后3-4個(gè)月，市場在過熱后回歸冷靜，出現(xiàn)政策收緊預(yù)期，股市迎來震蕩區(qū)間。本輪周期成長型民企漲幅高于龍頭房企，原因在于初期民企融資緊張，基本面受損更嚴(yán)重，股價(jià)下跌相對更多，放松周期內(nèi)，投資拿地強(qiáng)度高，銷售增速快于龍頭房企，其反轉(zhuǎn)彈性及收益率更高。
　　 2014-2016年：去庫存，貨幣寬松、棚改貨幣化助力救市。2012-2014年，中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)，增速預(yù)期降至中高速增長，商品房限購政策陸續(xù)出臺，房地產(chǎn)庫存迅速累積。2014年初，放松政策出臺，迎來板塊行情第一輪主升浪，2014年2月26日-7月31日，Wind房地產(chǎn)指數(shù)上漲27.8%，相對Wind全A超額收益17.6%；2014年7月，銷售回暖預(yù)期落地，放松政策持續(xù)加碼，迎來板塊行情第二輪主升浪，2014年7月31日-2015年6月15日，Wind房地產(chǎn)指數(shù)上漲191.3%，相對Wind全A超額收益12.3%；在第二輪主升浪末期及隨后的8個(gè)月，市場經(jīng)歷了過熱及回歸冷靜，市場預(yù)期收緊政策往往會在此階段出臺，此階段股市迎來震蕩區(qū)間。本輪周期，龍頭房企漲幅更高，原因在于頭部房企融資優(yōu)勢能夠更快加杠桿，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)銷售規(guī)模大幅提升。
　　 2022-2023年：形成信貸、債務(wù)、股權(quán)的多維融資支持體系。2022年11月，“金融16條”發(fā)布，支持房地產(chǎn)融資“三支箭”先后落地，與前期出臺的需求端放松政策形成合力，房地產(chǎn)指數(shù)迎來第一輪主升浪，2022年11月1日-12月9日，Wind房地產(chǎn)指數(shù)上漲26.9%，相對Wind全A超額收益16.5%。本輪銷售恢復(fù)將是一個(gè)溫和、持續(xù)時(shí)間較長的過程，短期或維持震蕩上行，隨著政策持續(xù)落地催化，下一輪行情將出現(xiàn)在“銷售同比降幅拐點(diǎn)出現(xiàn)”至“銷售增速同比轉(zhuǎn)正出現(xiàn)”之間，當(dāng)前是加倉地產(chǎn)股迎接第二輪上漲的最佳時(shí)機(jī)。
　　投資建議：房地產(chǎn)行業(yè)格局變化不斷，銷售、拿地、融資多方面規(guī)模房企間的分化愈發(fā)明顯，尤以國央企和民企分化為甚。我們認(rèn)為，未來房地產(chǎn)市場繼續(xù)擴(kuò)張規(guī)模的將主要是龍頭央國企及個(gè)別優(yōu)質(zhì)民企，注重區(qū)域深耕和產(chǎn)品品質(zhì)的房企將行穩(wěn)致遠(yuǎn)。當(dāng)前行業(yè)邏輯已開始從困境反轉(zhuǎn)向銷售復(fù)蘇轉(zhuǎn)變，我們認(rèn)為當(dāng)前板塊正處于第二輪上漲階段的初期。第二輪上漲階段的核心驅(qū)動(dòng)要素已不再是政策，而是銷售的增長情況。因此，選股邏輯也應(yīng)挑選未來仍能實(shí)現(xiàn)較快銷售增速的公司，建議優(yōu)先配置央國企公司，兼配優(yōu)質(zhì)民企公司，我們推薦保利發(fā)展、招商蛇口、濱江集團(tuán)、金地集團(tuán)、新城控股，建議關(guān)注華發(fā)股份、越秀地產(chǎn)等。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)下行壓力超預(yù)期；疫情發(fā)展超預(yù)期；調(diào)控政策放松不及預(yù)期。