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業(yè)績(jī)有所承壓。公司發(fā)布22年業(yè)績(jī)公告，收入71.3億元，同比-9.8%，歸母凈利潤(rùn)-4.8億元，公司計(jì)提應(yīng)收款減值15.4億元，拖累業(yè)績(jī)，歸母核心利潤(rùn)7.6億元，同比-46%。公司計(jì)劃分紅4.2億元，同比+10%。
　　核心經(jīng)營(yíng)毛利穩(wěn)定。22年物管收入53.7億元，同比+18.2%，毛利同比+6.1%；非業(yè)主收入10.5億元，同比-60.8%，毛利同比-93.1%；社區(qū)收入5.6億元，同比+10.5%，毛利同比-13.3%；商管收入1.5億元，同比-15.9%，毛利同比-26.8%?？鄢菢I(yè)主毛利15.4億元，同比持平。
　　合約儲(chǔ)備充分，社區(qū)增值具備挖潛空間。22年底公司在管面積2.4億平米（同比+13.4%），關(guān)聯(lián)方合約儲(chǔ)備面積8540萬(wàn)平米，第三方合約儲(chǔ)備6367萬(wàn)平米，儲(chǔ)備相對(duì)充足。保守估計(jì)，23-25年，預(yù)計(jì)母公司每年交付2000萬(wàn)平米，第三方交付1500-2500萬(wàn)平米，公司在管面積復(fù)合增速能達(dá)到14%左右。社區(qū)增值中，22年與地產(chǎn)周期無關(guān)的生活服務(wù)收入同比+18%，空間運(yùn)營(yíng)收入同比+23%，內(nèi)生增長(zhǎng)較好，公司在管項(xiàng)目布局核心，積累了一批消費(fèi)潛力較高的業(yè)主，后續(xù)具備挖潛空間，除跟隨在管面積擴(kuò)大外，還有望提高服務(wù)深度獲得更高增速。
　　清理關(guān)聯(lián)方業(yè)務(wù)。22年底公司應(yīng)收款43.1億元，計(jì)提減值17.7億元，撥備率29.2%，減值主要屬于關(guān)聯(lián)方。22年非業(yè)主增值毛利0.7億元，商管、物管收入也有清理，基本切割了和母公司的地產(chǎn)周期業(yè)務(wù)往來。
　　盈利預(yù)測(cè)與投資建議。22年公司基本清理完關(guān)聯(lián)方影響，后續(xù)在“保交付”下消化母公司已簽約未交付項(xiàng)目，同時(shí)依賴外拓和社區(qū)增值服務(wù)挖掘?qū)崿F(xiàn)內(nèi)生性增長(zhǎng)。預(yù)計(jì)23/24年歸母凈利潤(rùn)7.0/7.9億元，我們探討公司保守條件下極限價(jià)值為3.82港元/股，給予“買入”評(píng)級(jí)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示。房地產(chǎn)下行；市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加??；外拓及增值服務(wù)不及預(yù)期等。