>> 華創(chuàng)證券-房地產(chǎn)行業(yè)頭部房企月報(3月)：銷售修復延續(xù)，拿地聚焦確定性地塊-230414
| 上傳日期： |
2023/4/14 |
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| 1693KB |
| 格式： |
pdf 共18頁 |
來源： |
華創(chuàng)證券 |
| 評級： |
推薦 |
作者： |
單戈 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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此報告為加密報告 |
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中海、招商蛇口、華潤置地、越秀等頭部房企公布2023年銷售目標。1）招商蛇口、越秀在業(yè)績會上提及2023年銷售目標，分別為3300億元、1320億元；2）中海2023年力爭合約銷售額增長20%，以2022年銷售金額推算，2023年合約銷售目標約3517億元；華潤置地根據(jù)總可售貨源5384億元，按照全年60%去化計算，銷售金額將超過3000億元。
銷售延續(xù)修復趨勢，國央企銷售增速49%。本月16家頭部房企銷售面積同比上漲12%、銷售金額同比上漲23%，延續(xù)修復趨勢。1）前期疫情積壓的需求持續(xù)釋放，各城市政策延續(xù)寬松導向，促進銷售市場回暖，而隨著積壓需求釋放完成，4月份銷售數(shù)據(jù)為檢驗復蘇韌性的關(guān)鍵。2）復蘇繼續(xù)呈現(xiàn)國央企明顯優(yōu)于民企的局面，銷售金額來看，國央企和非國央企同比上漲49.3%、-14.6%，隨著前期積壓的需求釋放完成，低能級城市可能仍面臨量價齊跌風險，疊加居民購房偏好國央企的心理，銷售增速分化或持續(xù)顯現(xiàn)。
頭部房企聚焦高能級城市、確定性地塊，謹慎擴儲。深圳、杭州、南京、西安等核心城市供地放量，吸引頭部房企擴儲。本月16家頭部房企拿地金額同比上升15%，環(huán)比上升36%。1）國央企中保利拿地最為積極，拿地金額81億元，其中以28億總價、15%溢價獲取西安高新區(qū)優(yōu)質(zhì)宅地。民企龍湖布局深圳、西安，拿地金額30億元，其中深圳地塊成交總價18億元，溢價率15%。2）一季度頭部房企一二線城市拿地占比95%，3月拿地溢價率上漲至8.9%，反映房企普遍聚焦高能級城市，確定性較強的地塊，中海和萬科3月拿地樓面價/銷售均價比例分別為136%、163%，持續(xù)置換土儲。3）隨著頭部房企投資布局轉(zhuǎn)移，低能級城市仍將面臨縮表下的價格下行壓力，復蘇將明顯滯后。
行業(yè)融資緩慢修復，國央企仍為發(fā)債主力。本月全行業(yè)信用債發(fā)行規(guī)模677億元，與去年同期基本持平，頭部房企發(fā)行信用債103億元。1）國央企憑借天然的信用優(yōu)勢，融資成本保持低位，如招商蛇口3月發(fā)債利率2.29%，再創(chuàng)新低，相比2022年平均發(fā)債利率下降41bp。2）2023年部分房企仍存在較大的償債壓力，如金地2023年到期債務(wù)占比接近50%，4月碧桂園到期債務(wù)34億元，在銷售端緩慢的修復節(jié)奏下，融資端支持政策的落實仍需要進一步加快。
震蕩格局，左側(cè)布局。預(yù)計2023年仍以震蕩行情為主，建議基于估值左側(cè)布局，賺取高勝率受益，推薦方向仍為“兩個中心，一個基本點”，1）以高能級城市復蘇為中心，關(guān)注高能級城市土儲占比高或者2022年在高能級城市逆勢發(fā)力拿地的公司；2）以國央企估值修復為中心，在行業(yè)信用坍塌重塑的過程中，國央企享受天然優(yōu)勢，銷售、拿地、融資端均有顯現(xiàn)，而股權(quán)融資的放開，也將進一步放大該優(yōu)勢，該過程將促使國央企估值得到系統(tǒng)性修復；3）以逐步建立護城河為基本點，估值中樞的提升仍然是需要剩余收益展望期限的拉長，關(guān)注護城河逐步形成的公司。關(guān)注越秀地產(chǎn)、綠城中國、招商蛇口、華發(fā)股份、建發(fā)股份、保利發(fā)展、萬科A、天地源、陽光股份等。
風險提示：微觀傳導機制失靈，仍無法有效終結(jié)房企縮表。
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