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政策端：中央方面：上周住建部部長(zhǎng)倪虹調(diào)研時(shí)指出，2022年建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)兩個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)增加值合起來(lái)占GDP13%。行業(yè)企業(yè)要充分發(fā)揮國(guó)民經(jīng)濟(jì)“頂梁柱”“壓艙石”作用，自覺擔(dān)當(dāng)穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)大盤使命責(zé)任。因城施策方面：上周北京發(fā)布2023年政府工作報(bào)告中提到，多子女家庭和職住平衡家庭購(gòu)房支持政策，按照“一區(qū)一策”的方式由房山區(qū)試點(diǎn)，相關(guān)內(nèi)容報(bào)請(qǐng)市委市政府同意試點(diǎn)推進(jìn)，下一步需爭(zhēng)取人行營(yíng)管部和住建部同意。杭州市發(fā)布《進(jìn)一步深化戶籍制度改革的實(shí)施意見》，進(jìn)一步放寬落戶政策，35周歲以下大專學(xué)歷可落戶，45周歲以下碩士可直接落戶；45周歲以下技師、35周歲以下高級(jí)工職業(yè)資格有6個(gè)月社?？陕鋺?；全面放開桐廬縣、淳安縣、建德市三縣（市）城鎮(zhèn)落戶。
　　市場(chǎng)端：2023W15我們重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的39城商品房成交面積為395.8萬(wàn)平米，環(huán)比12.1%，同比29.6%；全年累計(jì)成交面積5874.8萬(wàn)平米，同比6.5%。2023W15我們跟蹤的10個(gè)城市商品房可售面積為6133萬(wàn)平米，較上周環(huán)比-0.63%；庫(kù)存去化周期為10.5個(gè)月，環(huán)比0.6個(gè)月。其中上海和杭州去化周期相對(duì)健康，分別為3.8和2.1個(gè)月；弱二線城市福州，三線城市莆田和寶雞去化周期較高，分別為24個(gè)月以上。2023W15我們跟蹤重點(diǎn)城市推盤套數(shù)為5301套，環(huán)比-48.7%，年度累計(jì)總推盤數(shù)同比10.3%；周度新開盤去化率57.8%，環(huán)比變動(dòng)3.3%，仍維持在較高水平。整體銷售市場(chǎng)熱度持續(xù)。小陽(yáng)春后房企推盤有所下滑，我們預(yù)計(jì)商品房銷售呈現(xiàn)季節(jié)性回落。
　　投資建議：資產(chǎn)質(zhì)量?jī)?yōu)化帶動(dòng)優(yōu)質(zhì)房企PB回升。當(dāng)前國(guó)央企的銷售超預(yù)期復(fù)蘇，預(yù)期差將帶動(dòng)國(guó)央企估值小幅回升。歷史低效資產(chǎn)包袱較小，于周期底部獲取三高土儲(chǔ)（高能級(jí)、高去化、高利潤(rùn)率）的房企，將形成較明顯的換牌效應(yīng)，帶動(dòng)資產(chǎn)質(zhì)量?jī)?yōu)化。在區(qū)域分化的背景下，資產(chǎn)質(zhì)量提升將帶動(dòng)優(yōu)質(zhì)房企PB逐步回升至2018年行業(yè)高周轉(zhuǎn)模式前的水平。持續(xù)推薦：1）高能級(jí)布局、拿地?fù)Q牌比例較高、規(guī)模適中的頭部房企：招商蛇口、華潤(rùn)置地；2）行業(yè)底部拿地?cái)U(kuò)張的優(yōu)質(zhì)房企：濱江集團(tuán)、華發(fā)股份。3）融資和拿地后續(xù)恢復(fù)正常的困境反轉(zhuǎn)類房企，有望迎來(lái)估值提升：金地集團(tuán)。4）永續(xù)現(xiàn)金流類房企：龍湖集團(tuán)、華潤(rùn)置地。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：銷售恢復(fù)難以持續(xù)，市場(chǎng)對(duì)寬松政策反應(yīng)鈍化，房?jī)r(jià)超預(yù)期下跌等。