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行業(yè)：新房、二手房復(fù)蘇節(jié)奏放緩，一線城市需求端政策邊際放松。2023年1-3月，商品房銷售額30545億元，同比+4.1%，較2023年1-2月提升4.2個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售面積29946萬(wàn)平方米，同比-1.8%，降幅較2023年1-2月收窄1.8個(gè)百分點(diǎn)。我們認(rèn)為，以居住為核心需求的購(gòu)房者信心正在逐步修復(fù)。
　　從新房維度，30城商品房成交量持續(xù)復(fù)蘇。最近一周30城商品房7天移動(dòng)平均成交面積同比+15%；其中，長(zhǎng)三角、華南、華中&西南、華北&東北區(qū)域7天移動(dòng)平均面積同比分別為+50%、+16%、-9%、+15%；一線城市、二線城市、三線城市7天移動(dòng)平均成交面積同比分別為+107%、+4%、-19%。從二手房維度，樣本7城成交面積同比基本持平。最近一周樣本7城二手住宅當(dāng)周成交面積134萬(wàn)㎡，環(huán)比+6%，成交量較上周略有修復(fù)。截至4月21日，樣本7城二手住宅當(dāng)年累計(jì)成交面積1636萬(wàn)㎡，累計(jì)同比+66%，與上期基本持平，較2021年同期-22%，較2019年同期+27%。
　　拿地方面，住宅類用地成交量累計(jì)同比降幅擴(kuò)大。截至4月23日，100大中城市住宅類用地累計(jì)成交面積9839萬(wàn)㎡，累計(jì)同比-17%，降幅比上期擴(kuò)大，較2021年同期-14%，較2020年同期-6%。
　　近日，上海、深圳需求端政策均出現(xiàn)邊際放松態(tài)勢(shì)。4月20日，深圳部分銀行宣布二手房參考價(jià)不再作為貸款依據(jù)；4月21日，上海部分銀行宣布二手房核驗(yàn)價(jià)和”三價(jià)就低“有所放松。我們認(rèn)為上海、深圳對(duì)貸款限制的邊際放松有助于延續(xù)復(fù)蘇熱度，幫助成交量快速企穩(wěn)，且為其他一線城市后續(xù)的需求端放松提供了空間，意義重大。
　　板塊：4月跑輸滬深300指數(shù)1.8個(gè)百分點(diǎn)。自上期策略報(bào)告發(fā)布至今，房地產(chǎn)板塊下跌3.8%，跑輸滬深300指數(shù)1.8個(gè)百分點(diǎn)，在31個(gè)行業(yè)中排13名。根據(jù)Wind一致預(yù)期，按最新收盤(pán)日計(jì)，板塊2023年動(dòng)態(tài)PE為10.0倍，比2019年1月3日的底部估值水平（6.1倍動(dòng)態(tài)PE）高62.2%，比2021年估值水平（10.2倍動(dòng)態(tài)PE）低2.0%。
　　投資策略：當(dāng)前市場(chǎng)已從春節(jié)后的“強(qiáng)復(fù)蘇”逐漸回到“弱復(fù)蘇”的軌道，近兩個(gè)月地產(chǎn)板塊跑輸大盤(pán)也源于銷售端熱度明顯回落過(guò)度樂(lè)觀的預(yù)。在“弱復(fù)蘇、慢復(fù)蘇”下，地產(chǎn)板塊投資應(yīng)更重視個(gè)股選擇，看好拿地積極、有增長(zhǎng)預(yù)期的α屬性較強(qiáng)的公司，核心推薦越秀地產(chǎn)、華潤(rùn)置地。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：1、后續(xù)政策落地效果不及預(yù)期；2、疫情等因素致行業(yè)基本面超預(yù)期下行；3、房企信用風(fēng)險(xiǎn)事件超預(yù)期沖擊。