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核心觀點(diǎn)
　　公司一季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入150億元，同比下降20.2%，實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)2.7億元，同比下降38.7%，業(yè)績(jī)表現(xiàn)符合預(yù)期。公司營(yíng)收利潤(rùn)雙降主要是由于：1）報(bào)告期內(nèi)房地產(chǎn)竣工面積減少，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)收入減少；2）報(bào)告期內(nèi)毛利率為12.6%，相較上年同期下降9.3個(gè)百分點(diǎn)。公司可結(jié)算資源充足，且全年計(jì)劃竣工1600萬方，主要集中在下半年，預(yù)計(jì)全年業(yè)績(jī)有望錄得正增長(zhǎng)。公司一季度銷售顯著復(fù)蘇，并于核心城市積極拿地補(bǔ)充土儲(chǔ)，再融資已經(jīng)回復(fù)交易所問詢，我們認(rèn)為公司實(shí)力有望進(jìn)一步增強(qiáng)，具備較高的成長(zhǎng)性。
　　事件
　　公司發(fā)布2023年一季度報(bào)告，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入150億元，同比下降20.2%，實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)2.7億元，同比下降38.7%。
　　簡(jiǎn)評(píng)
　　業(yè)績(jī)短期承壓，結(jié)算資源充足，全年有望實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)。公司一季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入150億元，同比下降20.2%，實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)2.7億元，同比下降38.7%，業(yè)績(jī)短期承壓。公司營(yíng)收利潤(rùn)雙降主要是由于：1）報(bào)告期內(nèi)房地產(chǎn)竣工面積減少，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)收入減少；2）報(bào)告期內(nèi)毛利率為12.6%，相較上年同期下降9.3個(gè)百分點(diǎn)。公司3月末合同負(fù)債余額1737億元，比期初增長(zhǎng)19.9%，可結(jié)算資源充足，且全年計(jì)劃竣工1600萬方，主要集中在下半年，預(yù)計(jì)全年業(yè)績(jī)有望錄得正增長(zhǎng)。
　　公司一季度銷售顯著復(fù)蘇。2023年一季度，公司實(shí)現(xiàn)銷售金額723億元，同比增長(zhǎng)52.7%，穩(wěn)居行業(yè)第6名，銷售情況顯著復(fù)蘇。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，公司一季度于上海實(shí)現(xiàn)銷售金額226億元，相較第二名高60億元，繼續(xù)位列第一，上海銷售額占公司總銷售額的31%，為公司穩(wěn)定貢獻(xiàn)產(chǎn)能。
　　公司于核心城市積極拿地。2023年一季度，公司共獲取6幅土地，總地價(jià)90.8億元，同比增長(zhǎng)8.6%，總建面74.4萬方，同比下降4.9%，權(quán)益比例94%，分別位于鄭州、合肥、蘇州、杭州、南京、深圳六個(gè)城市，根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，公司四月份在上海再次摘得兩幅土地，總建面12.6萬方，總地價(jià)33.6億元，公司堅(jiān)持“強(qiáng)心30城”和“深耕6+10城”戰(zhàn)略，于核心城市積極拿地補(bǔ)充土儲(chǔ)，提高市占率。
　　再融資已回復(fù)交易所問詢。4月11日公司針對(duì)深圳證券交易所關(guān)于公司再融資的審核問詢函做出了回復(fù)，公司是目前推進(jìn)再融資的地產(chǎn)公司中進(jìn)度最快的之一。本次再融資完成后有助于增厚公司在前海的權(quán)益比例，進(jìn)一步增強(qiáng)公司實(shí)力。
　　維持買入評(píng)級(jí)和目標(biāo)價(jià)21.53元不變。受疫情及市場(chǎng)下行影響，短期內(nèi)公司結(jié)算不及預(yù)期，結(jié)算利潤(rùn)率較低，但公司可結(jié)算資源豐富，2021年以來土拍利潤(rùn)率提高，且前海項(xiàng)目將于2024年逐步進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)，我們預(yù)測(cè)公司2023~2025年EPS為0.66/1.39/1.87元，（原預(yù)測(cè)為2023~2024位0.93/1.03元）。公司土儲(chǔ)集中布局于一二線核心城市，且保持了較高的拿地強(qiáng)度，銷售有望持續(xù)改善，同時(shí)REITs擴(kuò)募有助于盤活公司存量資產(chǎn)，助力未來高質(zhì)量發(fā)展，我們認(rèn)為公司具備較高的成長(zhǎng)性，并將迎來業(yè)績(jī)、銷售與租金的共同成長(zhǎng)，維持買入評(píng)級(jí)和目標(biāo)價(jià)不變。
　　風(fēng)險(xiǎn)分析
　　1）業(yè)績(jī)方面，高毛利項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)存在不確定性，從而導(dǎo)致全年毛利率進(jìn)一步下行，此外，如果市場(chǎng)繼續(xù)下行，將導(dǎo)致存貨減值壓力繼續(xù)增大，有可能會(huì)在年報(bào)業(yè)績(jī)中體現(xiàn)。2）經(jīng)營(yíng)方面，如果市場(chǎng)再次下行，有可能無法完成年初預(yù)定的銷售目標(biāo)。公司在前期保持了較高的拿地強(qiáng)度，如果市場(chǎng)惡化，有可能會(huì)導(dǎo)致拿地時(shí)的預(yù)期價(jià)格無法實(shí)現(xiàn)，從而進(jìn)一步影響后續(xù)業(yè)績(jī)。3）本次非公開發(fā)行能否取得主管部門的核準(zhǔn)及核準(zhǔn)時(shí)間均具有不確定性，且存在不能足額募集資金的風(fēng)險(xiǎn)。若非公開發(fā)行順利完成，短期內(nèi)凈資產(chǎn)收益率和每股收益有被攤薄的風(fēng)險(xiǎn)。